A. GENEL OLARAK

İhale yoluyla satılan taşınmazların alıcıya tesliminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri taşınmazın borçlu dışında üçüncü kişiler tarafından işgal edilmesidir. Bu durumda üçüncü kişilerin hangi koşullarda korunacağı, hangi hallerde ise tahliyeye tabi tutulacağı, İcra ve İflas Kanunu'nun 135. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir.

Öncelikle, taşınmazı işgal eden üçüncü kişinin hakkını resmî bir belgeye dayandırması gerekir. Kanun koyucu bu hususu İİK m.135/2 hükmünde şu şekilde ifade etmiştir:

İİK m.135/2: Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.

Dolayısıyla, ihale tarihinden önce düzenlenmiş noter onaylı kira sözleşmesi gibi resmî bir hukuki belgeye sahip kiracının taşınmazdan çıkarılması mümkün değildir. Buna karşılık, adi yazılı kira sözleşmesine veya sözlü bir anlaşmaya dayanarak taşınmazı işgal eden üçüncü kişiler herhangi bir hukuki korumadan yararlanamaz; taşınmaz icra müdürü tarafından zorla tahliye edilerek alıcıya teslim edilir.

Bunun yanı sıra, üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki aynî hak iddiaları da sınırlandırılmıştır. Nitekim İİK m.126/4 hükmü uyarınca, mükellefiyetler listesine yazılmamış aynî hakların alıcıya karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu nedenle üçüncü kişi taşınmaz üzerinde bir aynî hak iddia etse dahi, söz konusu hak listeye kaydedilmemişse alıcıya karşı hüküm doğurmamaktadır.

Önemle belirtilmelidir ki, bu hükümler yalnızca cebrî icra yoluyla gerçekleştirilen satışlarda değil, aynı zamanda izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında yapılan satışlarda da uygulama alanı bulur. Ortaklığın giderilmesi sürecinde taşınmazın ihale yoluyla satılması halinde de, üçüncü kişilerin korunması veya tahliyesi aynı esaslara tabidir.

B. TAHLİYE EMRİNE KARŞI ŞİKÂYET

İcra müdürlüğü tarafından verilen tahliye emrine karşı üçüncü kişilerin başvurabileceği kanun yolu şikâyettir. Bu şikâyet, icra hukuk mahkemesine yapılır ve genellikle tahliye emrinin iptali talep edilir. Ancak, şikâyet başvurusu tek başına tahliye işlemini durdurmaz. Bu nedenle taşınmazı işgal eden üçüncü kişinin, şikâyet dilekçesi ile birlikte ihtiyati tedbir talep etmesi gerekir.

İİK m.135/II hükmü uyarınca, üçüncü kişi tahliye emrine karşı 7 gün içinde şikâyet yoluna başvurmalıdır. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa, tahliye emri kesinleşir ve icra müdürü taşınmazı zorla tahliye ederek alıcıya teslim eder.

Ayrıca aynı hükme göre, şikâyette bulunan üçüncü kişi iddiasını ispatla yükümlüdür. Yani resmi belgeye veya mükellefiyetler listesine dayalı hak iddiası ortaya koyamayan üçüncü kişinin şikâyeti sonuçsuz kalır.

C. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

• İİK m. 135/2 Uyarınca Düzenlenen Tahliye Emrinin Usule Uygunluğu ve Şikâyetin Reddi

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 26.04.2023 T. 2022/10184 E. 2023/2815 K. sayılı kararı:

"…Somut olayda, tahliyesi istenen taşınmaza ilişkin 12.02.2020 tarihli ihalenin kesinleşmesi üzerine alacaklı ihale alıcısının 28.09.2020 tarinde taşınmazın tahliyesi için kiracılara muhtıra gönderilmesini istediği, aynı tarihte "örnek 14" nolu tahliye emri düzenlendiği, yine aynı tarihli müdürlük kararı ile "her ne kadar 28.09.2020 tarihinde kiracılar için örnek 14 tahliye emri düzenlenmiş ise de sistemden kaynaklanan ve sehven yapılan ödeme emrinin düzeltilerek İİK'nın 135. maddesi uyarınca kiracılara tahliye emri gönderilmesine" karar verildiği ve İİK'nın 135/2 maddesine yönelik tahliye emri düzenlendiği, şikayetçiye gönderilen tebligat zarfı içeriğinde "İİK'nın 135. maddesi Gereği Tahliye Emri" açıklamasının bulunduğu, tahliye emrinin şikayetçiye 10.10.2020 tarihinde bizzat tebliğ edildiği anlaşılmıştır.

O halde, İcra Müdürlüğünce şikayetçiye İİK'nın 135/2. maddesi gereğince tahliye emri gönderilmesi işlemi usul ve yasaya uygun olduğundan bu yöndeki şikayetin reddi ile şikayetçinin tahliye emrine yönelik şikayeti incelenmek suretiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olduğundan Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

• Tahliye Emri Yerine Yanlış Düzenlenen İcra Emrinin İptaline Karar Verilmesi

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 11.09.2023 T. 2022/13110 E. 2023/4853 K. sayılı kararı:

"…Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; kamu düzeni gereği re'sen yapılan incelemede, icra müdürlüğünün 26.07.2021 tarihli kararında da kabul edildiği üzere; ihalenin kesinleşmesi neticesinde taşınmazı işgal ettiği tespit edilen borçluya taşınmazı on beş gün içerisinde tahliye etmesi için İİK. m.135/2 uyarınca tahliye emri tebliğ edilmesi gerekmekte olup bu nedenle borçluya tahliye emri gönderilmesi yerine, ilamların icrası hakkında uygulanacak olan örnek 2 icra emri düzenlenerek gönderilmiş olmasının usulsüz olup borçluya gönderilen icra emrinin kamu düzeni gereği iptali gerektiği, borçlu vekiline sonradan İİK. m.135/2 uyarınca tahliyeye dair muhtıra gönderilmiş olmasının ise somut olayda uygulama yeri olmayan icra emrinin sakatlığını ortadan kaldırmayacağı gerekçeleriyle; şikayetçi borçlu vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında; şikayetin kabulüne, İstanbul 2. İcra Dairesinin 2017/20672 Esas sayılı dosyasından borçluya gönderilen 22.06.2021 tarihli örnek 2 icra emrinin iptaline, kararın kaldırılma nedenine göre karşı taraf alacaklı vekilinin istinaf başvuru nedenlerinin incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

… Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanunun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA "

• İpotekten Sonra Yapılan Kira Sözleşmesinin İhale Alıcısına Karşı İleri Sürülememesi

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 29.02.2024 T. 2023/4817 E. 2024/1945 K. sayılı kararı:

" …Somut uyuşmazlıkta; taşınmaz üzerinde alacaklı lehine olan ipoteğin 03.5.2011 tarihinde tesis edildiği ve takibin dayanağının da söz konusu ipotek olduğu, şikayetçi 3. kişinin kira sözleşmesinin ise 05.5.2014 tarihinde yapıldığı anlaşılmıştır. Bu durumda şikayetçi, ipotekten önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelemiş bir sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullandığını ispat edemediğine göre yukarıda yazılı olan yasal düzenlemeler uyarınca, kira sözleşmesinden doğan şahsi hakkını ihale alıcısına karşı ileri süremeyeceğinin kabulü gerekir.

O halde; şikayete konu taşınmazda tesis edilen ipotek tarihinin, şikayetçi 3. kişi tarafından sunulan kira sözleşmesinin tarihinden eski olduğu anlaşılmakla, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemelerinin aksi yöndeki gerekçesi yerinde görülmediğinden, mahkemece şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması cihetine gidilmiştir."

• Noter Onaylı Kira Sözleşmesine Dayalı Kiracılık İddiasının Kabulü

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 17.02.2025 T. 2024/7829 E. 2025/1272 K. sayılı kararı:

"… Nitekim şikayet edenin ihale konusu kiracılık iddiasında bulunulan taşınmaza ilişkin dayandığı kira sözleşmesinin noter onaylı, 15.09.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olduğu, icra takip tarihinin 29.03.2021, ödeme emrinin tebliğ tarihinin 05.04.2021, ihale konusu kiracılık iddiasında bulunulan taşınmaza icra dosyasından konulan haciz tarihinin 13.04.2021, 15.04.2021 tarihleri olduğu gözönüne alındığında şikayet edenin taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair kanunun aradığı manada belgeye sahip olduğu anlaşılmaktadır.

Temyize gelen şikayet edenin şikayetinin kabulü ile talebi doğrultusunda işlem yapılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile şikayetin reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir."

• Adi Kira Sözleşmesinde Eksik Borç Ödemesine İlişkin Noter İhtarnamesinin Resmî Belge Sayılması

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 20.02.2025 T. 2024/8101 E. 2025/1435 K. sayılı kararı:

"…Somut olayda, şikayetçi tarafından sunulan kira sözleşmesinin adi nitelikte olduğu, bu suretle de İİK'nın 135/2. maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüş ise de; şikayet dilekçesi ekinde sunulan ve takip borçlusu tarafından şikayetçiye gönderilen, .... Noterliği'nin 16/03/2017 tarih ve ve 2222 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazın borçlu tarafından satın alındığının ve eksik ödenen kira bedellerinin borçluya ödenmesi gerektiğinin bildirildiği, yine borçlu tarafından anılan kira sözleşmesine dayalı olarak, 16/06/2017 tarihinde, şikayetçi hakkında adi kiralara ve hasılat kiralarına ilişkin Örnek 13 takip başlatılarak eksik ödenen kira bedellerinin tahsilinin talep edildiği, şikayetçi tarafından yapılan itiraz üzerine borçlu tarafından açılan itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi davasının Tavşanlı İcra Hukuk Mahkemesi'nin 14/02/2018 tarihli ve 2017/61 E. 2018/12 K. sayılı kararı ile reddedildiği, kararın aşamalardan geçerek kesinleştiği, yine borçlu tarafından şikayetçi aleyhine açılan, aynı kira sözleşmesinden kaynaklı kira bedelinin tespiti ve kiralananın tahliyesi davasının Tavşanlı Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 08/06/2022 tarihli ve 2019/538 E. 2022/840 K. sayılı kararı ile tahliye talebi yönünden reddedildiği, yine borçlu tarafından şikayetçiye gönderilen, .... Noterliği'nin 26/02/2022 tarih ve 3987 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; anılan kira sözleşmesinde yer alan sürenin dolduğunun ve sözleşmenin yenilenmeyeceğinin bildirildiği gömrülmüştür. Bu durumda adı geçen ihtarname, icra takip dosyası ve mahkeme kararlarının, hacizden ve hatta takipten önceki tarihli olması nedeniyle İİK'nın 135/2. maddesinde düzenlenen resmi belgelerden olduğunun kabulü gerekir."

• SGK Tahakkuk Fişi ve Faturaların İİK m. 135/2 Kapsamında Resmî Belge Niteliği Taşımaması

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 05.07.2011 T. 2010/33003 E. 2011/14354 K. sayılı kararı:

"…Şikayetçi nın ibraz ettiği adi nitelikteki kira sözleşmesi, ortaklığın giderilmesine ilişkin dava tarihinden (03.06.2005'den) sonra (01.11.2005 tarihli) olup, İİK'nun 135/2.maddesinde sayılan nitelikteki belgelerden olmadığı gibi, sunulan SGK tahakkuk fişi, fatura gibi belgeler de resmi nitelikteki belgelerden değildir.

Şikayetçi ın kiralayanı olduğu iddia edilen B,,B,, A,nin taşınmazın hissedarı olmadığı, 'nın, ....L,,,ile yaptığı bir alt kira sözleşmesinin bulunmadığı görülmektedir. Mahkeme kararının gerekçesinde, Ankara 22.İcra Müdürlüğü'nün 2009/144 sayılı dosyasındaki 18.10.2010 ve 10.11.2010 tarihli zabıtlarda, alıcı vekilinin şikayetçilerin kiracılığını kabul ettiği belirtilmiş ise de, anılan icra zabıtlarının incelenmesinde böyle bir kabulün olmadığı, anılan vekilin, müvekkilinin satın aldığı arsa üzerindeki binada kiracı olarak oturan ve taşınmazı işgal eden Balıkçı Ltd Şirketine İİK'nun 135/2.maddesi uyarınca tahliye emri gönderilmesini istediği anlaşılmaktadır.

Sonuç olarak şikayetçilerin, İİK'nun 135/2.maddesi uyarınca taşınmazı işgalde haklı oldukları kanıtlanamadığından mahkemece şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile evrak üzerinde icra memurunun tahliyeye ilişkin işlemlerinin iptali yönünde hüküm tesisi isabetsizdir."