1. GENEL OLARAK

İpotek, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan aynî haktır. İpotek hakkı, farklı sebeplerle sona erebilir. Bu sona erme halleri arasında, İcra ve İflas Kanunu'nun 153. maddesinde düzenlenen durum da bulunmaktadır. Anılan madde, borçlunun belirli şartlar altında ipoteğin tapu sicilinden terkinini talep edebilmesine imkân tanımaktadır. İİK'nın 153. maddesine göre:

"İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.

Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleriile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder."

Bu hüküm uyarınca; alacaklının gaip olması, yerleşim yerinin bilinmemesi ya da borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması hallerinde, borçlu gerekli şartları yerine getirdiğinde ipoteğin sona ermesi sağlanır.

2. İPOTEĞİN TERKİNİ SEBEPLERİ

İcra ve İflas Kanunu m. 153'te düzenlenen ipoteğin terkin sebepleri, alacaklının gaip olması, yerleşim yerinin meçhul bulunması veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten kaçınması şeklindedir.

İcra ve İflas Kanunu m. 153'te öngörülen ipoteğin terkin sebeplerinden biri, alacaklının gaip veya yerleşim yerinin meçhul olmasıdır. Buradaki ifade, TMK'daki teknik anlamda gaiplikten farklı olarak, esasen alacaklının adresinin bilinmemesi anlamına gelir. Dolayısıyla TMK'da öngörülen anlamda gaiplik kararının verilmiş olması veya yerleşim yerinin hiç bulunmaması aranmaz.

İİK m. 153 bakımından yerleşim yerinin meçhul olup olmaması, alacaklıya yapılacak tebligatın usulünü belirlemek açısından önemlidir. Eğer alacaklının adresi bilinmiyorsa, Tebligat Kanunu'nun 28 ila 31. maddeleri ile Tebligat Kanunu Hakkında Yönetmelik'in 48 ila 52. maddeleri uyarınca ilanen tebligata başvurulması gerekir.

Tebligat yapılamayan ve ikametgâhı, meskeni veya işyeri de bulunamayan kimsenin adresi meçhul sayılır. (Teb. K m. 28/II)

Yönetmelikte ise bu husus daha ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Nitekim " Bu Yönetmelik hükümleri uyarınca kendisine tebligat yapılamayan, tebliğ memuru tarafından adresi tespit edilemeyen, adres kayıt sisteminde de yerleşim yeri adresi bulunmayan kişinin adresinin tespiti için tebligatı çıkaran merci tarafından adres araştırması yapılır.

Tebligatı çıkaran merci, muhatabın adresini öncelikle resmî veya özel kurum ve dairelerden, bunlardan sonuç alınamadığı takdirde kolluk vasıtasıyla araştırabilir ve tespit ettirebilir. Yapılan araştırmalara rağmen muhatabın adresinin tespit edilememesi halinde adres meçhul sayılır. (TKHY m. 48/I-II)

Bu durumda, adresi meçhul kabul edilen kişilere ilanen tebligat yapılır. (Teb. K m. 28/I; TKHY m. 48/III)

3. İPOTEĞİN TERKİNİ USULÜ

Kanun koyucu, İİK m. 153 hükmüyle, borcunu tamamen ödeyen borçluya belirli koşulların ve usule uygun hareket etmesi halinde ipoteğin terkinini isteme imkânı tanımıştır. Bu bağlamda aranan şartlar şu şekilde özetlenebilir:

A. Daha Önce İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Yapılmamış Olması

İİK m. 153 kapsamında ipoteğin terkininin talep edilebilmesi için, ipotek alacaklısının borçluya karşı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmamış olması gerekir. Eğer böyle bir takip söz konusuysa, borçlunun bu maddeye dayanarak terkin talebinde bulunmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. İcra mahkemesine ancak icra dairesinin ipoteğin terkini için tapuya yazı yazılması talebini reddetmesi durumunda şikâyet yoluyla başvurulabilir.

İcra müdürleri yaptıkları işlemlerden dolayı her daire ve makam ile doğrudan doğruya yazışma yapabilirler (İİK m. 359). İlgililer, icra dairesi tarafından kanuna göre yapılan tebliğ ve emirleri derhal yerine getirmeye ve sonucunu icra dairesine bildirmeye mecburdur. Haklı bir sebep olmaksızın tebliğ ve emrin yerine getirilmemesi durumunda, ilgililer hakkında Cumhuriyet savcılığı tarafından takibat yapılır (İİK m. 357). İcra dairesi icra mahkemesinin daimi gözetim ve denetimi altındaysa da mevzuat tarafından verilen yetkileri icra mahkemesinin kararına ihtiyaç olmadan doğrudan kendisi kullanabilir.

B. Borçlunun İpoteğin Terkini Sebeplerinden Birine Dayanarak İcra Dairesine Başvurması

Borcun sona ermesi nedeniyle İİK m. 153 uyarınca ipoteğin terkinini talep eden borçlu, bu sebeplerden birine dayanarak icra dairesine başvurmalıdır. Başvuruyu, ipoteğe konu borcun tarafı olan borçlu yapabileceği gibi, taşınmazı üzerinde ipotek kurulmasına izin veren ve sonradan mülkiyetini edinen üçüncü kişi de yapabilir. Ayrıca başvuruyla birlikte gerekli harcın da yatırılması gerekir. İİK m.153 icra takibi niteliğinde olmadığından, paranın alacaklıya ödenmesi ve ipoteğin çözülmesi halinde ayrıca bir tahsil harcı veya icranın yerine getirilmesi harcı alınmamalıdır.

C. Borçlunun İpotekle Teminat Altına Alınan Borcu İcra Dairesine Yatırması

İcra dairesinin alacaklıya ihbar gönderebilmesi için ipotekle güvence altına alınan borcun tamamının icra dairesine yatırılması gerekir. 6352 sayılı Kanun'la yapılan değişiklik sonrası, 05.01.2013'ten itibaren icra dairelerine yapılan tüm ödemeler, Adalet Bakanlığı'nın belirlediği bankalarda icra dairesi adına açılan hesaplara yatırılmaktadır.

İİK m. 153 ayrıca, vadesi gelmemiş borçların da ipotek senedine göre işlemiş ve işleyecek tüm faizleriyle birlikte ödenmesinin üstlenilmesi halinde ipoteğin terkin edilebileceğini düzenler. Bu durumda icra mahkemesinin terkin kararı verebilmesi için borçlunun tüm borcu ve faizlerini ödemeyi taahhüt etmesi yeterlidir; başvuru sırasında paranın yatırılmış olması şart değildir.

Kanunda, ödeme miktarının nasıl belirleneceği açıkça düzenlenmemiştir. Ancak öğretideki bir görüşe göre, icra dairesi alacağın miktarını doğrudan belirleyemez; fakat borçlunun talebi üzerine işlemiş ve işleyecek faizlerle birlikte toplam borcu hesaplayarak bir tutanak düzenlemeli ve borçluya bu tutarı icra veznesine yatırması için süre vermelidir.

D. İcra Dairesinin Alacaklıya İhbarda Bulunması ve Alacaklıya Parasını Alması İçin Süre Verilmesi

İcra mahkemesinin ipoteğin terkinine karar verebilmesi için gerekli şartlardan biri, borçlunun başvurusu üzerine icra dairesinin alacaklıya ihbarname göndermesidir. Alacaklı vefat etmişse, tebligat mirasçılarına yapılır. Bu tebligat, Tebligat Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir. Eğer alacaklının adresi bilinmiyorsa, ilanen tebligat yapılır ve bu durumda 15 günlük süre son ilanın tarihinden itibaren işlemeye başlar.

E. Alacaklının Süresi İçinde İcra Dairesine Gelmemesi veya Gelmesine Rağmen Makbul Bir Mazereti Bulunmaksızın Alacağı Tahsil Etmekten ve İpoteği Terkinden Kaçınması

Şayet alacaklıya usulüne uygun şekilde yapılan ihbar sonrasında, kendisine tanınan süre içinde icra dairesine başvurmaz ya da başvursa bile haklı bir gerekçe göstermeksizin alacağını tahsil etmekten ve ipoteği çözmekten kaçınırsa, bu durumda yatırılan bedel alacaklı adına muhafaza edilir ve ipotek kaydının terkinine hükmedilir.

Kanuna göre, kendisine usulüne uygun şekilde ihbar tebliğ edilen alacaklının üç farklı davranış biçimi söz konusu olabilir.

İlk olarak, alacaklı icra dairesine gelerek alacağını tahsil edebilir. Bu durumda alacaklı, ayrıca tapu dairesine başvurarak ipoteğin terkinini sağlamalıdır. Ancak alacağını tahsil etmesine rağmen ipoteği çözmezse, borçlu artık icra mahkemesine başvurarak ipoteğin terkinine karar verilmesini talep edebilir.

İkinci olarak, alacaklı ya icra dairesine hiç gitmez ya da gitse bile geçerli bir sebep göstermeksizin ödemeyi kabul etmekten kaçınır. Bu ihtimalde de borçlu, icra mahkemesine başvurarak ipoteğin terkinine karar verilmesini isteyebilir.

Üçüncü ihtimalde, alacaklı icra dairesine gelir ancak kanunen haklı bir sebep ileri sürerek parayı kabul etmez. Böyle bir durumda, öne sürülen gerekçenin geçerli olup olmadığını inceleyip değerlendirmek icra mahkemesinin görevidir.

F. İcra Mahkemesinden İpoteğin Terkinin Talep Edilmesi

İİK m. 153 uyarınca ipoteğin tapu sicilinden silinebilmesi için öncelikle borcun icra dairesine yatırılması ve ardından icra mahkemesince terkin kararı verilmesi gerekir. Mahkeme, bu talep hakkında karar verebilmek için ipoteğin terkinine ilişkin koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini incelemekle yükümlüdür.

Bu inceleme, ipoteğin terkininin çekişmesiz yargı işi niteliğinde olması (HMK m. 382/II, f.1) ve çekişmesiz yargıda resen araştırma ilkesinin uygulanması (HMK m. 385/II) nedeniyle kendiliğinden yapılır. Dolayısıyla mahkeme, terkin sebeplerinin mevcut olup olmadığını re'sen değerlendirir. İncelemenin kapsamı ise ipoteğin terkininin hangi sebebe dayandığına bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

4. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 16.11.2015 T. 2015/17104 E. 2015/28194 K. sayılı kararı:

"…Somut olayda; ipotek borçlusu M..G.. mirasçıları tarafından ipotek bedeli olarak 2,76 TL'nin (eski 2.756,850 TL) icra müdürlüğüne depo edildiği, ipotek alacaklısına çıkarılan muhtıranın usulünce tebliğ edilmesine rağmen bedelin alınmadığı ve ipoteğin da terkin edilmemiş olması sebebiyle Mahkemece ipoteğin terkini talebinin kabulüne karar verildiği görülmüştür.

İpotek alacaklısı Ü.. B.. tarafından icra dosyasına yasal itiraz süresinden sonra sunulan dilekçeden ve ipotek borçlularının talep dilekçeleri ekinden de anlaşıldığı üzere, taraflar arasında düzenlenmiş bir ipotek sözleşmesi bulunmamaktadır. Kaldırılması talep edilen ipotek, Ümraniye Belediye Encümeninin 02/02/1990 Tarih, 153 no'lu Islah İmar Planı nedeniyle İmar Yasası gereğince kurulmuş olduğundan ipoteğin İİK'nun 153. maddesi gereğince kaldırılmasına yasal olanak bulunmamaktadır.

Bu nedenle ipoteğin kaldırılması talebinin reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü isabetsizdir."

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 17.03.2014 T. 2013/17103 E. 2014/4333 K. sayılı kararı:

"…İpotek akit tablosunda "fekki şirketçe bildirilinceye kadar" şeklindeki muacceliyet koşulu ve borcun vadesinin gelmemiş olması alacaklının borçlu hakkında başlatacağı takipte nazara alınır. Anılan maddenin 2. fıkrasında yer verildiği üzere borçlu ipotek limitinin tamamını karşılar, bedeli yatırırsa ipoteğin fekkini her zaman isteyebilir.

O halde, Mahkemece, anılan madde hükmü doğrultusunda icraya yatan paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verilmesi gerekirken, alacaklının ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapması halinde gözönünde bulundurulabilecek nedenlerle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir."