Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kullanım ve ondan yararlanma hakkını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bu kullanım karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı bir sözleşmedir. Sözleşmenin temel borçlarının yanı sıra, tarafların uyması gereken yan yükümlülükleri de bulunmaktadır. Örneğin kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi gereğince kiralananı, sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiracı ise özen borcu kapsamında kiralananı amacına uygun biçimde kullanmakla sorumludur. Ancak kiralananın ayıplı olması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi şu hükmü getirmektedir:

"Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir."

Bu düzenleme uyarınca kiracı, önemli olmayan ayıpları kiraya veren hesabına giderebilir ve yaptığı giderleri kira bedelinden indirebilir. Eğer ayıp önemli nitelikteyse, TBK’nın 113. maddesi gereğince hâkimden izin almak suretiyle kiraya veren adına gerekli onarımları yapabilir.

Kiracının kiraya verene süre vermeden küçük ayıpları gidermesi veya önemli ayıplarda hâkim izni almaksızın müdahalede bulunması durumunda ise yaptığı masrafları vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanarak talep edebilir. Ayrıca kiraya verene ulaşmanın mümkün olmadığı veya acil müdahale gerektiren hallerde yapılan harcamalar da vekâletsiz iş görme kapsamında değerlendirilir.

Bununla birlikte, kiracının yaptığı müdahaleler ayıbı gidermenin ötesine geçerse bu faaliyetler artık yenilik veya değişiklik niteliği taşır. Hâkim kararıyla gerçekleştirilen müdahalelerde faaliyetlerin sınırları kararda açıkça belirleneceği için, ayıbın giderilmesi ile değişiklik arasındaki fark kolaylıkla tespit edilebilir. Ancak hâkim kararı olmaksızın yapılan müdahalelerde, işlemin zorunlu olup olmadığı dikkate alınarak değerlendirme yapılır.

Kiracı, ayıpları giderme sınırını aşarak yenilik ve değişiklik yaparsa bu durumda kiraya verenden herhangi bir talepte bulunamaz. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi gereğince, kiracı kiralananın değerinde meydana gelen artış sebebiyle kiraya verenden bir karşılık isteyemez. Dolayısıyla kiracının hakları, yalnızca ayıpları gidermeye yönelik zorunlu müdahalelerle sınırlıdır.

Konuya ilişkin Yargıtay kararları şu şekildedir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.04.2019 T. 2017/6943 E. 2019/2772 K. sayılı kararı:

"…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301.maddesi hükmü gereği; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar, kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren, sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı, TBK'nın 304, 305 ve 306. maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.

Somut olayda; dosya arasında bulunan deliller dikkate alındığında, kiracıdan kaynaklanmayan, kiralananın kullanılmasına önemli ölçüde engel teşkil eden , sonradan ortaya çıkan mücbir sebep nedeniyle, davalı kiracı tarafından, kiralananın 01/10/2014 tarihinden itibaren kullanılmadığı, davalının 2014 Eylül ayına ait kira borcunu kabul ettiği anlaşılmıştır.

O halde, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular , davalının kabul beyanı, davacı kiraya verenin 01/10/2014 tarihinden itibaren kira alacağı isteminde bulunamayacağı dikkate alınarak; davalının kabul beyanı doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.12.2021 T. 2021/4384 E. 2021/13768 K. sayılı kararı:

"…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 301.maddesi hükmü gereği; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK'nın 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir."