A) Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı mülkiyet hakkının istisnası olarak belirlenmiş, yasal bir düzenlemedir. Anayasamızın 35’inci maddesi ile herkese mülkiyet hakkı tanınmakla, herkes mülkiyetine sahip olduğu varlıklar üzerinde istediği işlemi yapma serbestisine sahiptir. Ancak varlıklar üzerinde işlem yaparken kanunla sınırlanmış olan bazı durumlar da söz konusudur. İşbu durumlardan biri olarak, önalım hakkı karşımıza çıkmaktadır.

Aslında önalım hakkı düzenlemesi, mülkiyet hakkına doğrudan etkili bir sınırlama olmadığından işbu hakkı bir şekil şartı olarak düşünmek daha doğru olacaktır. Önalım hakkı, taşınmazın mülkiyetinin devrinde karşımıza çıkan bir unsurdur. Her kimse taşınmazı üzerinde kanunların elverdiği oranda istediği şekilde işlem yapabilir. Ancak bir kimse taşınmazını devretmek isterse, devir öncesinde taşınmaz üzerinde önalım hakkı olan kimselere bu hususu bildirmek zorundadır.

B) Önalım Hakkı Türleri Nelerdir?

Önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere 2’ye ayrılır.

Birincisi, (yasal ön alım hakkı) paylı mülkiyetlerde karşılaşılan durumdur. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

İkincisi, (sözleşmeden doğan ön alım hakkı) kişilerin tapu kütüğüne şerh ettirerek ortaya çıkardığı durumdur. Taşınmaz maliki, tapu kütüğüne ön alım hakkı sahibi, süresini ve sair koşulları şerh ettirebilir.

Bunlar Türk Medeni Kanunu’nda yer alan genel ön alım şartlarıdır.

C) Taşınmaz Arazilerinde Sınırdaşın Önalım Hakkı

Özel kanunlar ile taşınmaz devrine ilişkin bazı esaslar da getirilebilmektedir. Örneğin, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 2014 yılında yeni bir ön alım hakkı getirilmiştir. İşbu Kanunun 8. Maddesi ile tarımsal bir arazinin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı bulunmaktadır. Eklenen bu madde ile tarımsal arazilerin korunması ve zirai faaliyetlerin devamı amaçlanmıştır.

Bu nedenle taşınmaz paylı mülkiyet değilse bile, tarımsal bir araziye sahip iseniz, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin taşınmazınız üzerinde önalım hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın gereklerine uygun davranılmadığı takdirde, bu husustaki yasal düzenlemeler ve müeyyideler ile karşı karşıya gelinebilecektir.