6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 320. Maddesinde düzenlenen kiraya veren tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması, 818 sayılı Borçlar Kanununu 251. Maddesinin birinci fıkrasının karşılamaktadır. EBK 251/1- Ayıp halinde muamele başlığında, “Kiralanan kiralama müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla bu tamiratın icrasına müsaade mecburdur.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yeni düzenlemede ise eski düzenlemeden farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi de verilmiştir. Yeni düzenleme şöyledir: 6098 s. TBK MADDE 320- Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi, kiralananın değerini muhafaza etme açısından gerekli çalışmaları yapma şeklinde kullanılabileceği gibi, kiralananın değerini artırma şeklinde de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum içinse “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında kiracının korunması, kiracının çıkarını gözetmek amaçlanmıştır. Gerektiğinde kiraya verenin kira bedelinden indirim yapılmasına katlanma ve tazminat ödeme zorunluluğundan bahsedilmiştir.

Eğer yapılacak yenileme ve değişiklikler kira sözleşmesini sona erdirecek nitelikte ise kiraya veren sözleşme süresi bitmeden bu değişiklik ve yenilikleri yapamaz. Kiraya veren yapacağı yenilik ve değişikliklerde dürüstlük kuralı gereği olarak kiracının menfaatlerini gözetmesi gerekmektedir.

Kiraya verenin bu değişiklikleri yapması halinde, 6098 s. TBK mad. 320/2’ ye göre kiracının birtakım hakları bulunmaktadır. Şöyledir; kullanma ve yararlanma hakkında azalma olması halinde kira bedelinde indirim, zarar görmesi halinde ise uğranılan zararın tazminini isteyebilecektir. TBK Mad. 350’nin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisi kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek zorundadır.