Davalar & Makaleler

ESER SÖZLEŞMESİNDE (İNŞAAT SÖZLEŞMESİ/ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ) YÜKLENİCİNİN TESLİM BORCU İLE EKSİK VE AYIPLI İFA NEDENİYLE HUKUKİ SORUMLULUĞU

Av. Aydın Ebrar GÜNAL
Kurucu Avukat

0538 275 63 57

epikpartnershukuk@gmail.com

04 Eylül 2019

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 470’te eser sözleşmesi;

“Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanıma göre, yüklenici iş sahibinin vermeyi üstlendiği ücret karşılığında bir eseri meydana getirmekle yükümlüdür. Burada “meydana getirme” kavramının geniş yorumlanarak, bunun içine var olan eseri değiştirmenin veya onarımının da girdiği kabul edilmektedir.1

Eser sözleşmesinde yüklenicinin borçları TBK m.471-478 arasında “genel olarak”, “malzeme bakımından”, “işe başlama ve yürütme”, “ayıp sebebiyle sorumluluk” başlıklarında düzenlenmiştir. Bu borçlardan bazıları, eserin sözleşmeye uygun olarak hazırlanmasıyla ilgili olup işi sadakat ve özenle yapma, işi bizzat yapma, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, işe zamanında başlama ve devam etme, genel ihbar yükümlülüğü olarak; bazıları ise meydana getirilen teslimi ile ilgili olup eseri teslim borcu, teslim borcuna bağlı olarak ayıptan sorumluluk, eserin hasarına katlanma borcu olarak sayılabilecektir. 2

Eser sözleşmesinde, yüklenicinin asli edim borcu, eserin meydana getirilmesi ve meydana getirilen eserin iş sahibine teslimidir. Meydana getirilen eseri teslim borcu, eseri meydana getirme borcunu tamamlayıcı nitelik taşıması nedeniyle, yüklenicinin asli edim borcunun bir parçasıdır. Bu kapsamda, yüklenicinin eser meydana getirme ve iş sahibine teslim etme borcunun sona ermesi için, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim edilmiş olması gereklidir.

Eser sözleşmelerinde ayıp, eserin sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince kendisinden beklenen vasıfları (nitelikleri) taşımaması şeklinde tanımlanabilmekte, eseri eksik ifası ise, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da işin niteliği gereği yapması gereken işlerin bir kısmını hiç yapmamış olmasını ifade etmektedir.

Bu konuda GAUCH' un belirttiği ölçüt önem arz etmektedir. Şöyle ki;

“Eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara dokunmadan, zarar vermeden mümkünse eksiklikten, fakat eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara müdahaleyi, onlara zarar vermeyi gerektiriyorsa ayıptan bahsedilmesi gerekir.” “Bir duvarın boyanmamış olması, kural olarak borcun ifa edilmemesine veya eksik ifaya ilişkin hükümlerin uygulanmasını gerektiren bir eksikliktir. Buna karşılık, aynı duvarın önce astar boya ile boyanması gerektiği halde, bu boya yapılmadan normal boya ile boyanmışsa, ayıptan sorumluluk hükümlerinin uygulanması gerekir.”

Yargıtayın eksik ifa(eksik iş) ile ayıplı ifayı birbirinden ayırt edilmesindeki düşüncesi ise;

“Bir tanımlama yapmak gerekirse ayıp, sözleşmede üzerinde anlaşılan(yüklenicinin esere dair zikrettiği) niteliklerin veya dürüstlük kuralları gereğince bulunması gereken lüzumlu vasıfların meydana getirilen eserde bulunmamasıdır…Açık ayıp, eserin iş sahibine teslimi anında kolaylıkla görülebilen ayıplardır. Buna karşılık gizli ayıp, eserin tesliminden sonra ve kullanımı sırasında kendini gösteren ayıp türüdür. Eserdeki eksiklik, ayıp kavramından ayrı bir kavram olup, eserde sözleşmeye göre yapılması kararlaştırılan bir kısım işlerin yapılmaması halidir.” şeklindedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından konuyu ele alacak olursak, eksik ifa(eksik iş) sayılıp sayılmayacağı bazı tartışmalı durumlar bulunmaktadır. Bunlardan birincisi; iskan ruhsatının alınmamış olması, ikincisi ise yüzölçümü eksikliğidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, genellikle yükleniciye iskan ruhsatını (yapı kullanma - oturma iznini) alma yükümlülüğü de yüklenmektedir; yani sözleşmede iskan ruhsatının da yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmaktadır. Yargıtay'a göre, anahtar teslimi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, iskan ruhsatını alma yükümlülüğü yükleniciye aittir; dolayısıyla anahtar teslimi inşaat sözleşmelerinde iskan ruhsatını yüklenici almak zorundadır. Yargıtay önceki kararlarında iskan ruhsatının yüklenici tarafından alınmaması hukuki ayıp olduğu görüşündeydi. Ancak Yargıtay bu görüşünü değiştirerek, iskan ruhsatının alınmaması eksik ifa(eksik iş) olduğunu kabul etmiştir.

Yargıtay, inşaatın yüzölçümünün taahhüt edilenden az olması hali olan, ikinci durumu ise, eksik ifa (eksik iş) olarak kabul etmekte ve buna göre sonuca varmaktadır. Yargıtay bu yönde sonuca varmasına gerekçe olarak daha ziyade, ayıplı ifadan sorumluluğun sıkı koşullara ve kısa zamanaşımı sürelerine bağlanmış olmasını göstermekte ve yüzölçümü eksikliği halinde iş sahibinin, ayıptan sorumluluğa ilişkin muayene ve ihbar külfetlerini yerine getirmesine gerek olmaksızın, yükleniciden TBK md.112 uyarınca eksiklikten kaynaklanan zararların tazminini talep edebileceğini kabul etmektedir.

Biz burada, bahsettiğimiz ölçüt gereği, “mesela, kararlaştırılan 90 m 2 yerine 15 m 2 küçük olarak 75 m 2 yapılmışsa”, artık bu bağımsız bölüme zarar vermeden bu eksikliğin giderilmesi düşünülemeyeceğinden yüz ölçümü eksikliğini ayıp olarak kabul etmekteyiz.

Ancak, Y.HGK’ nun 9.12.1992 649/732 kararında belirttiği üzere; “yüzölçümünde noksanlığın fahiş boyutlara ulaştığı ve uygulamada zaman zaman karşılaşılan üç odalı yerine iki odalı daire teslimi gibi hallerde ise “değişik eser”in (aliud) varlığı söz konusudur. Kuşkusuz bu durumlarda da borcun ifasına ilişkin genel hükümlere göre başvurulabilinecektir.” düşüncesine katılmaktayız.

Doktrinde bir eserin teslim edilebilmesi için “tamamlanmış olması, tam olarak meydana gelmiş olması gerekmekte olup, eser tam olarak meydana gelmemiş, bazı işlerin eksik bırakılmış olması durumunda hukuki anlamda teslimin gerçekleşmeyeceği görüşü hakimdir. Ancak biz bu konuda, AYAN’ın görüşlerine katılıyor, 3 bu kapsamda, “henüz tamamlanmamış, yani bazı kısımları eksik bırakılmış bir eserin teslim edilmesi konusunda yapılmamış olan kısmın önemine ve eksikliğin toplam iş karşısındaki oranına göre bir değerlendirme yapılması gerektiğini” kabul ediyoruz.

Bu kapsamda, işin hacmi eksik kalan işlerin nitelik ve miktarı göz önünde tutulduğunda, iş sahibinin inşaatı ifa olarak kabul etmesinin dürüstlük kuralı olarak kendisinden beklendiği hallerde, “mesela, yeni yapılan bir okul inşaatında, sadece birkaç musluğun takılmamış olması veya bir deponun bir duvarının boyanmamış olması durumunda”, artık iş sahibinin teslim almaktan kaçınamayacağı, diğer bir ifadeyle, bu durumda yüklenicinin bildirimiyle, iş sahibinin teslim alma iradesi olup olmadığına bakılmaksızın, söz konusu eksiklik, teslime engel olmayan önemsiz eksiklikler olarak değerlendirilmesi gerektiği,

İnşaatın, iş sahibinin beklentilerini açıkça karşılamadığı önemli eksiklikleri varsa, “mesela anahtar teslimi usulüyle yapmayı üstlendiği bir evin sıvalarının yapılmaması veya kapı ve pencerelerinin takılmamış olması durumunda”, iş sahibi yapıyı bu haliyle kullanmaya başlamış olsa bile, teslim ve dolayısıyla ifanın gerçekleşmeyeceği,

Yukarıdaki iki önem derecesine girmeyen diğer eksikliklerde ise, “mesela, yapının mutfak dolaplarının takılmamış veya bir odanın boyanmamış olması” ise, inşaatın hukuki anlamda tesliminin; ancak iş sahibinin, açık veya örtülü teslim iradesiyle (teslimi reddetmemesiyle) gerçekleşebileceği sonucuna varılması gerektiği, görüşlerine katılmaktayız.

Bu kapsamda eserdeki önemsiz eksiklikler, bu eserin, iş sahibi tarafından hukuki anlamda teslim alınmasına engel oluşturmaz. İş sahibi bu tür eksikler içeren bir eseri fiilen teslim aldığında hukuki anlamda teslim de gerçekleşmiş sayılmakta olup, eser orta derecede önemli eksiklikler içeriyorsa da, iş sahibi eseri fiilen teslim aldıktan sonra, eserin mevcut haliyle ifa olarak kabul ettiği yönündeki iradesine açık veya örtülü olarak açıkladığında hukuki anlamda teslim gerçekleşmiş sayılacaktır.

Eksikliklere rağmen hukuki anlamda teslimin gerçekleştiği bu durumlarda, “eksikler ayıp hükümlerine tabidir” görüşüne karşılık, doktrinde hakim olan ve Yargıtay tarafından benimsenen görüş doğrultusunda, eserdeki eksiklikler, borca aykırılığa ilişkin genel hükümlere (TBK md.112 vd.), eserin tamamlanan kısmındaki ayıplar için ise, ayıptan sorumluluğa ilişkin özel hükümlere (TBK md.474 vd.) tabi tutulacaktır.

Bu kapsamda eser sözleşmesinde, teslime kadar ifaya yönelik talep, teslimden sonra eksikten sorumluluğa (veya ayıplar da varsa hem ayıptan hem eksiklikten sorumluluğa) ilişkin taleplere dönüşecektir. Fakat eserin eksik olması durumunda, artık bu eksikliklerin ayıptan sorumluluk hükümleri uyarınca değil, genel hükümler uyarınca talep edilmesi gerekir.

Eksik ifaya rağmen teslimin gerçekleşeceği durumlarda iş sahibinin sahip olacağı haklar şöyle belirlenmiştir. “Aynen İfa ve Eserin Eksik Teslim Edilmiş Olmasından Doğan Zararın Tazminini Talep Hakkı”, “Bedelden İndirim ve Eksik Teslim Edilmiş Olmasından Doğan Zararın Tazmini Talep Hakkı” ve “İş Sahibinin Ödemezlik Def’ini Kullanma Hakkı”.

Böyle olmakla birlikte, eksiklik durumunda, ayrıca ayıptan sorumluluktan doğan hakların işin niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulama alanı bulması, örneğin eserin eksik kısımları için bedelsiz onarım ve bedelde indirim gibi ayıptan doğan hakların işin niteliğine uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanması mümkündür.

  1. ERZURUMLUOĞLU, Erzan: Sözleşmeler Hukuku(Özel Borç İlişkileri), Ankara 2012, s.158; YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak: Borçlar Hukuku Dersleri(Özel Hükümler), İstanbul 2014, s.539; ARAL, Fahrettin: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2010, s.315.
  2. YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s.545.
  3. AYAN, S: İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008.
Bu sitede paylaşılan çalışmalar yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, Türkiye Barolar Birliği'nin ilgili düzenlemeleri uyarınca reklam, teklif, hukuki öneri veya danışmanlık teşkil etmez.

Popüler

Öne Çıkan

Yeni

Toplu İş Sözleşmesinin Yapılması Sürecinde Toplu Görüşmelere Kadar Yaşanan Yasal Prosedür
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Mayıs 2019
YLSY Öğrenim Programı Kapsamında Yurtdışında Lisansüstü Öğrenim Gören Öğrencilerin Karşılaştığı Hukuki Sorunlar
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
03 Mayıs 2019
İş Makinelerinin Mülkiyetinin Tespiti ve Tescili
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Mayıs 2019
Doktorların Kamu Hastanelerinde ve/veya Özel Hastanelerde Çalışma Halleri
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
09 Mayıs 2019
Kamulaştırma Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
11 Mayıs 2019
Trafik Kazaları Sonrasında Karşılaşılan Hukuki Süreç ve Problemler
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Mayıs 2019
Aldatan Eşin Sevgilisinin, Aldatılan Eşe Manevi Tazminat Ödemesi Hakkında
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Mayıs 2019
Karşılıksız Çek Şikayetinde Başvuru Hakkı ve Şirket Yetkilisinin Belirtilmesi
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Mayıs 2019
Konkordato Halinde İşçi Alacaklarının Durumu
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
21 Mayıs 2019
Konkordato Nedir?
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
24 Mayıs 2019
Tahkim Nedir?
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
26 Mayıs 2019
Kişiler Hukukuna İlişkin Davalar
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
29 Mayıs 2019
Kredi Kullanımında Hayat Sigortasının Yapılması Durumu, Vefat Eden Kişinin Kredi Borcuna İlişkin Mirasçıların Karşılaştığı Problemler
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Haziran 2019
Lex Mercatoria And Arbitration
Fatmira MULAJ - Hukuk Danışmanı
03 Haziran 2019
Maçlarda Görev Alan Polis Memurlarının Harcırah Alacağı
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Haziran 2019
Medeni Hukukun Tanımı ve Kapsamı
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
08 Haziran 2019
Milletlerarası Tahkimde Ayrılabilirlik İlkesi
Fatmira MULAJ - Hukuk Danışmanı
11 Haziran 2019
Miras Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi Davası (Paylaşma Davası)
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Haziran 2019
Miras Hukukuna İlişkin Dava ve Talepler
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Haziran 2019
Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Davası
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Haziran 2019