Davalar & Makaleler

KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRAYA VEREN ENFLASYON ARTIŞI GEREKÇESİYLE UYARLAMA TALEP EDEBİLİR Mİ?

27 Eylül 2024

I. Giriş

Son yıllarda enflasyonun hızlı artışı nedeniyle yenilenen kira sözleşmelerinin kira bedellerinin emsal kira bedellerinin çok altında kaldığı, bu nedenle Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344’te aranan beş yıllık süre tamamlanmadan TBK m.138’e göre uyarlama davası açılabileceği ileri sürülmektedir. Özellikle, kira bedelini arttırmak için beş yıl beklemek istemeyen kiraya verenler bu tartışmalar karşısında heyecanlanmış ve bazıları kira bedelinin uyarlanması amacıyla davalar açmışlardır.

Bu yazımızda kira bedelinin tespiti için TBK m. 138’de düzenlenen sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davası açılıp açılamayacağı kısaca değerlendirilecektir.

II. Konut Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Türk Borçlar Kanunu Düzenlemesi

Çatılı işyeri ve konut kira sözleşmeleri kamusal niteliği bakımından ayrıcalık arz etmesi nedeniyle TBK’da ayrıca düzenlenmiştir. Çatılı işyeri ve konut kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin m. 344 hükmü şu şekildedir;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

08.06.2022 tarih ve 7409 sayılı Kanun’un dördüncü maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 eklenmiştir. Bu hükme göre;

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Konut kiraları bakımından getirilen bu sınırlama 14.07.2023 tarih ve 7456 sayılı Kanun’un 23’üncü maddesi ile bir yıl daha uzatılmıştır. 01.07.2024 tarihinde geçici madde ile getirilen istisnai uygulama sona ermiştir.

Taraflar tarafından yeni kira döneminde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm bulunması halinde TBK m. 344’e göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak artış oranında üst sınır bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmede kararlaştırılan oran bu tutarın altındaysa kararlaştırılan oran, üstündeyse bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır. Kanun koyucu yıllık enflasyon ortalaması ile kira bedeli artışına toplumsal ve ekonomik duruma uygun olağan ve makul bir artış oranı uygulanmasını amaçlamıştır.

08.06.2022 tarih ve 7409 sayılı Kanun’un dördüncü maddesi TBK m. 344’te belirlenen üst sınırın yüzde yirmibeş olarak uygulanacağı öngörülmüş ve kanunkoyucu kira sözleşmelerine geçici olarak kiracı lehine müdahale etmiştir.

Sözleşmede artış oranı öngörülmemesi halinde ise taraflardan biri kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Bu durumda kira bedeli kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre ve bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre belirlenecek tutarı aşmayacak şekilde belirlenir.

Kira bedelinin güncel emsal kira bedellerine uygun olarak tespiti ise ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda açılacak dava ile talep edilebilir. Dolayısıyla TBK m. 344’e göre ancak beş kira yılından sonra kira bedelinin emsal kira bedelleri seviyesine çıkarılması istenebilmektedir.

III. Türk Borçlar Kanunu m.138 Kapsamında Uyarlama Davası Şartları

Sözleşmelerde kural ahde vefa ilkesidir. Ahde vefa ilkesi gereğince taraflar yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadırlar. Bu ilkenin istisnası ise sözleşmenin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle yeni koşullara uyarlanması ya da feshidir. Zira sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen beklenmeyen ve öngörülmeyen değişiklikler nedeniyle taraflardan yükümlülüklerini aynen yerine getirmesini istemek hakkaniyet ve adalet ilkelerine aykırı olabilir. Dolayısıyla bu durumda sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması ve hatta feshi dahi gerekli olabilir. (Ahmet M. KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 20. Bası, 2016, s. 272)

“Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı TBK m. 138 hükmü şu şekildedir;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası talebinde bulunulabilmesi için aranan şartlar şunlardır;

  1. Sözleşmenin geçerli olması: uyarlamadan bahsedebilmek için taraflar arasında kurulan sözleşmenin geçerli olması gereklidir. Aşırı yararlanma veya irade bozuklukları halinde sözleşmenin uyarlanması değil geçersizliği ileri sürülebilir.
  2. Sözleşmenin kurulmasından sonra taraflar tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması: sözleşmenin uyarlanmasının talep edilebilmesi için ortaya çıkan yeni durumun öngörülmemesi ve olağan şartlarda öngörülmesinin de beklenememesi gereklidir. Yasa metninden ortaya çıkan yeni durumun tarafların öngörememesinin yanında, bu öngörülemezliğin olağan olarak kabul edilebilir olması gereklidir. Dolayısıyla sadece sözleşmede yeni ortaya çıkan hususa ilişkin hüküm bulunmadığından bahisle uyarlama talep edilemeyecektir. Uyarlama talep edilebilmesi için ortaya çıkan yeni durumun öngörülememesinin olağan ve makul bir kişiden beklenebilir olmaması da gereklidir.
  3. Ortaya çıkan yeni koşulların edimin ifasını güçleştirmiş olması ve borçlunun bu durumun ortaya çıkmasında kusurunun olmaması: sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan koşullar borçlunun yükümlülüğünü yerine getirmesini önemli ölçüde güçleştirmesi gereklidir. Aynı zamanda borçlu bu durumun ortaya çıkmasından sorumlu tutulamıyor olmalıdır.
  4. Borçlunun edimini yerine getirmemiş olması ya da hakkını saklı tutmuş olması: uyarlama talebinde bulunulabilmesi için edim ifa edilmemiş ya da ifa edilmişse borçlunun hakkını saklı tutarak uyarlama talebinde bulunacağını belirtmiş olması gereklidir.

Uyarlama talebinde bulunulabilmesi için aranan dört şartın birlikte gerçekleşmesi gereklidir.(KILIÇOĞLU, s. 276-278)

IV. Değerlendirme Ve Sonuç

Şartları oluşması halinde kira sözleşmelerinin TBK m. 138 uyarınca uyarlanması mümkündür. Fakat bunun için TBK m. 138’de aranan şartların meydana gelmiş olması gereklidir. Buradaki asıl sorun, aşırı enflasyon artışının kiraya veren bakımından öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen bir durum olup olmadığıdır.

Kira sözleşmeleri yapılırken genellikle kırtasiyelerden alınan matbu sözleşmeler kullanılmaktadır. Bu sözleşmelerde kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler yer almakta, boşluklar doldurularak imzalanmaktadır. Matbu sözleşmelerde TEFE-TÜFE artış oranında veya TÜFE oranında gibi ibareler yazmakta veya taraflarca boşluklar doldurularak artış oranı kararlaştırılmaktadır. Tarafların kendilerinin hazırladığı sözleşmelerde de benzeri ibarelerle artış oranı kararlaştırılmaktadır. Kira bedelinin artış oranının enflasyona endekslenmesinden başka sabit artış oranı da öngörülebilir.

Sözleşmede kira bedelinin artış oranının genellikle farklı şekillerde de olsa yıllık enflasyon oranına bağlanması halinde enflasyonun bazı dönemlerde aşırı artışının kiraya veren bakımından öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenemeyen bir durum olduğunu söylemek mümkün müdür? Kanaatimizce bu soruya olumlu cevap vermek mümkün değildir. Zira taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını enflasyon oranına göre belirlemişlerdir. Dolayısıyla ortada öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen bir durum bulunmamaktadır. Taraflar üstüne düşeni yapmış ve fiyatların ortalama artış oranına göre artış öngörmüşlerdir. Enflasyon aşırı artsa dahi kira bedeli o oranda artacaktır. Hatta enflasyonun aşırı artışı halinde kiraya verenin değil kiracının ifa güçlüğü ortaya çıkacak ve kiracının uyarlama davası açıp açamayacağı tartışılacaktır.

Enflasyon oranları gerçeğe uygun açıklansa, hissedilen enflasyon oranları ile resmi enflasyon oranları uyumlu olsa ve konut kiralarına yüzde yirmibeş artış sınırı getirilmese tarafların anlaştığı ve TBK m. 344’te belirlenen sınırlamaya uygun olarak kira bedelleri enflasyon oranında artacaktır. Fakat kanunkoyucu özellikle konut kiralarında yaşanacak krizin öne geçmek için sözleşmelere kiracı lehine müdahale ederek kira artış oranlarına enflasyonun altında bir oranda sınırlama getirmiştir. Dolayısıyla kira bedellerinin düşük kalmasının nedeni kanunkoyucunun bilinçli bir tercihinin sonucudur.

Kiraya verenlerinin taleplerinin kaynağı öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen bir durumdan değil kanun koyucunun getirdiği yasal sınırlamadan kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla sorun TBK m. 138 uyarınca öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenmeyen bir durumdan kaynaklanmadığından uyarlama davası açılması mümkün değildir.

Öte yandan, kira sözleşmesinde hiçbir artış oranı öngörülmesi veya sabit artış oranı öngörülmesi hallerinde enflasyonun aşırı artışı öngörülmeyen bir hal olarak değerlendirilmeyeceği de ayrıca değerlendirilebilir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranının öngörülmemesi halinde TBK m. 344/2’e göre kira bedelinin tespiti istenebilir. Bu davada kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Geçici olarak getirilen yüzde yirmibeş sınırı bu davada da dikkate alınacak ve yürürlükte olduğu süreçte artış oranı en fazla yüzde yirmibeş olarak uygulanabilecektir. O halde kiraya veren m. 344/2’ye göre kira bedelinin emsal kira bedeline arttırılmasını isteyemez. Kira bedelinin artış oranı sabit bir oran olarak belirlenmişse, belirlenen oranının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşan kısmı geçersiz olacaktır. Aynı şekilde, geçici olarak getirilen yüzde yirmibeş sınırı bu davada da dikkate alınacak ve yürürlükte olduğu süreçte artış oranı en fazla yüzde yirmibeş olarak uygulanabilecektir.

Bu sözleşmeler bakımından, taraflarca enflasyon artışı kira sözleşmesinde hiç hesaba katılmadığı iddiasıyla TBK m. 138 uyarınca uyarlama talep edilebilir mi? TBK m. 138’e göre sözleşmenin uyarlanmasının talep edilebilmesi için ortaya çıkan yeni durumun öngörülmemesi ve olağan şartlarda öngörülmesinin de beklenememesi gereklidir. Kira sözleşmelerinin 1 yıllık yapılsa dahi kiracının oturmaya devam edeceği, sözleşmenin ilerleyen yıllarda yenileneceği ve belli bir artış oranı öngörülmesi gerektiği genel olarak bilinmektedir. Bu nedenle hatalarla dolu en basit matbu kira sözleşmelerinde dahi enflasyona bağlı olarak artış oranı bulunmaktadır. O halde enflasyon oranındaki artışın “öngörülmesi beklenen” bir durum olduğu söylenebilir. Dolayısıyla hiç artış oranı öngörülmeyen veya sabit artış oranı öngörülen kira sözleşmelerinde enflasyon artışının öngörülmesini beklenmeyen bir durum olmaması sebebiyle uyarlama talep edilemez.

Yargıtay da önceki kararlarında enflasyon sebebiyle açılan uyarlama davalarında uzun yıllardır enflasyonun var olduğu, yüksek enflasyonun görülebildiği, enflasyon artışlarının beklenmeyen ve öngörülmeyen bir olgu olmadığı belirterek uyarlama istenemeyeceğini belirtmiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 07.05.2003, E. 2003/332 K. 2003/340, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 28.11.2019, E. 2017/515 K. 2019/123)

Diğer yandan, TBK konut ve çatılı işyeri kira bedellerin artışına ilişkin özel düzenleme getirmiş ve ilk beş yıl en fazla önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre belirlenecek tutarı aşmayacak şekilde artış yapılacağı öngörmüş ve sözleşmede yer almasa dahi 5 kira yılı sonunda emsal kiralar düzeyine çıkarılabilmesi için dava açılmasına imkân veren düzenleme yapmıştır. Dolayısıyla çatılı işyeri ve konut kira sözleşmelerinde kira bedeline ve emsal kira bedelleri düzeyine çıkarılması için özel düzenleme yapılmış bulunmaktadır. TBK m. 138 dışında bağışlama taahhüdünden rücu (m. 296), ürün kirasında indirim (m. 363) ve eser sözleşmede yüklenicinin uyarlama talebi (m. 480) gibi hükümlerde özel olarak uyarlama hükümleri getirilmiştir. Özel uyarlama hükmüne rağmen genel uyarlama hükmüne göre uyarlama talep edilmesi yasanın sistematiğine uygun değildir.

Sonuç olarak, kiraya verenlerin uyarlama davası ile ulaşmaya çalıştıkları amaç yüzde yirmibeş sınırına ilişkin düzenlemenin arkasından dolanılması ve hissedilenden daha düşük açıklanan enflasyon oranları ile uğranan mağduriyetin giderilmesidir. Fakat bunun yolu TBK m. 138 uyarınca şartları oluşmayan uyarlama davası açılması değildir.

Bu sitede paylaşılan çalışmalar yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, Türkiye Barolar Birliği'nin ilgili düzenlemeleri uyarınca reklam, teklif, hukuki öneri veya danışmanlık teşkil etmez.

Popüler

Öne Çıkan

Yeni

Toplu İş Sözleşmesinin Yapılması Sürecinde Toplu Görüşmelere Kadar Yaşanan Yasal Prosedür
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Mayıs 2019
YLSY Öğrenim Programı Kapsamında Yurtdışında Lisansüstü Öğrenim Gören Öğrencilerin Karşılaştığı Hukuki Sorunlar
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
03 Mayıs 2019
İş Makinelerinin Mülkiyetinin Tespiti ve Tescili
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Mayıs 2019
Doktorların Kamu Hastanelerinde ve/veya Özel Hastanelerde Çalışma Halleri
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
09 Mayıs 2019
Kamulaştırma Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
11 Mayıs 2019
Trafik Kazaları Sonrasında Karşılaşılan Hukuki Süreç ve Problemler
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Mayıs 2019
Aldatan Eşin Sevgilisinin, Aldatılan Eşe Manevi Tazminat Ödemesi Hakkında
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Mayıs 2019
Karşılıksız Çek Şikayetinde Başvuru Hakkı ve Şirket Yetkilisinin Belirtilmesi
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Mayıs 2019
Konkordato Halinde İşçi Alacaklarının Durumu
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
21 Mayıs 2019
Konkordato Nedir?
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
24 Mayıs 2019
Tahkim Nedir?
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
26 Mayıs 2019
Kişiler Hukukuna İlişkin Davalar
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
29 Mayıs 2019
Kredi Kullanımında Hayat Sigortasının Yapılması Durumu, Vefat Eden Kişinin Kredi Borcuna İlişkin Mirasçıların Karşılaştığı Problemler
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Haziran 2019
Lex Mercatoria And Arbitration
Av. Fatmira MULAJ
03 Haziran 2019
Maçlarda Görev Alan Polis Memurlarının Harcırah Alacağı
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Haziran 2019
Medeni Hukukun Tanımı ve Kapsamı
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
08 Haziran 2019
Milletlerarası Tahkimde Ayrılabilirlik İlkesi
Av. Fatmira MULAJ
11 Haziran 2019
Miras Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi Davası (Paylaşma Davası)
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Haziran 2019
Miras Hukukuna İlişkin Dava ve Talepler
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Haziran 2019
Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Davası
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Haziran 2019