A. Genel Olarak Geçit Hakkı

Geçit hakkı, komşu araziden/arazilerden geçme hakkını ifade etmektedir. Diğer bir ifadeyle geçit hakkı taşınmazından müşterek kullanılan yola çıkmak için yeterli bir geçidi olmayan taşınmaz malikinin, bir bedel karşılığında komşularından birinin veya birkaçının taşınmazı üzerinden genel yola çıkmasına olanak sağlayan bir ayni haktır. Ayni nitelikteki bu hak, gerçek veya tüzel kişiler lehine kurulabileceği gibi, yola çıkma şansı olmayan taşınmaz lehine de kurulabilmektedir. Her ne kadar girişte bu hakkın bir bedel karşılığı kurulacağından söz etmişsek de uygulamada geçit hakkı bedelli veya bedelsiz kurulabilmektedir. Kurulan geçit hakkının ayni bir hak olması itibariyle tapu siciline kaydı gereklidir. Öte yandan geçit hakkı, mahkeme kararı ile de kurulabilmektedir. Mevcut mevzuatımıza göre, genel yola yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmaz maliki, bedelini tam ödemek kaydıyla komşu arazi veya arazilerden kendisine bir geçit verilmesini mahkemeye dava açarak isteyebilir. Şayet mahkemeye talebi yerinde görürse, yolun yeri haritaya bağlanır ve kararın kesinleşmesini müteakiben geçit hakkı (irtifakı) tapu sicilinin irtifak hakları sütununa tescil edilir. Zira ayni haklar ancak tescil ile doğar.

B. Geçit Hakkı Çeşitleri

Türk Medeni Kanunu’nda geçit hakları; zorunlu geçit hakları ve diğer geçit hakları olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

1. Zorunlu Geçit Hakkı

Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için yasada üç koşulun varlığından söz edilmiştir. Bunlardan birincisi, geçit hakkı tesis etmekle yükümlü taşınmazın tapuya kayıtlı olmasıdır. İkincisi, geçit isteminde bulunan davacının taşınmazının geçit ihtiyacının bulunması şarttır. Üçüncü şart ise, geçit hakkı tesis etmekle yükümlü kişi ya da kişilere tam bir bedel verilmesi gerekmektedir.

2. Diğer Geçit Hakları

Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ile bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tabidirler. Özel kanun hükmünün olmadığı durumlarda yerel örf ve adet hükümleri uygulanır.

Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu siciline tescil edilmeksizin doğar. Ancak bunlardan sürekli olanların tapu sicilindeki “beyanlar” sütununda gösterilmesi gerekmektedir. Geçit hakkı şayet taşınmaza bağlı bir hak olarak kurulmuş ise, taşınmaza kim sahip olursa, geçit hakkı ona ait olur. Şayet geçit hakkı bir gerçek veya tüzel kişi lehine tesis edilmişse, bu durumda sadece bu kişiler malik sıfatıyla bu geçit hakkından yararlanabilirler.

Geçit hakkı şarta ve belirli bir süreye bağlı olarak da kurulabilir. Ancak, daimî ve müstakil hak olarak da tesis edilebilmektedir. Bu halde geçit hakkı süresinin en az 30 yıl süreli olması ve devrinin izne tabi olmaması gerekir. Bağımsız ve daimî nitelikte olan geçit hakları, sanki bir taşınmazmışçasına tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmektedir.

C. Geçit Hakkının Kurulma Yolları

Geçit hakkı resmi senetle kurulabildiği gibi yukarıda da söz ettiğimiz gibi mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir.

Tarafların kendi aralarında serbest iradeleriyle anlaşmaları halinde, tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle geçit hakkı kurulur. Geçit hakkı bedelli veya bedelsiz kurulabilir. Ancak geçme hakkının nasıl ve ne zamanlar kullanılacağı resmi senetle belirlenmelidir. Ayrıca bu hakkın arazi veya arsanın neresinden kullanılacağının bir haritaya bağlanmış olması da önemlidir.

Şahıs lehine geçit hakkı tesisinde malikin talebi ile işleme başlanır ve süreli veya süresiz tesis edilebilir. Hak sahibinin ölmesi halinde veya hak sahibi tüzel kişi ise tüzel kişiliğin sona ermesiyle bu hak sona ermez. Geçit hakkı bir taşınmaz lehine de kurulabilir. Bu durumda yükümlü taşınmazın irtifak hakları sütununda şahıs ismi belirtilmez, yararlanan taşınmazın ada ve parsel numarası belirtilir. Geçit hakkı pafta üzerinde de bir işlem yapılmasını gerektiriyorsa, taşınmaz malların bulunduğu yere göre belediye encümeni veya il idare kurulunun olumlu kararı istenir. Geçit hakkı şayet arazinin bir kısmında kurulacaksa, arazi ve arsanın neresinin kullanılacağının değişiklik beyannamesine bağlanması gerekmektedir. Arazinin tamamı üzerinde kurulacaksa encümen kararı veya değişiklik beyannamesi düzenlenmesine gerek yoktur. Geçit hakkı, yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz malikinin mahkemeden bu konuda talepte bulunması, bu konuda dava açmasıyla da kurulabilir. Mahkeme şayet talep doğrultusunda karar verirse, yolun yeri haritaya bağlanır. Kararın kesinleşmesinden sonra, geçit irtifak hakkının tapu sicilinin irtifak hakları kısmına tescili yapılmak zorundadır.

D. Geçit Hakkı Kurulması İle İlgili Davalar

Geçit hakkı (irtifakı) kurulması ile ilgili davalar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747’inci maddesine istinaden açılmaktadır. Söz konusu madde şöyledir: “Taşınmazından yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.” Belirtelim ki; mera, yayla, orman, okul, park, cami, demiryolu gibi yerler devletin hüküm ve tasarrufu altında olup, bu tür yerler üzerinde geçit hakkı tesis edilemeyecektir.

Geçit hakkı davalarında davacı, taşınmazından yola çıkmak için yeterli geçidi olmayan, dolayısıyla geçit hakkı isteyen taşınmaz malikidir. Geçide müsait olmayan taşınmaz şayet paylı (müşterek) mülkiyete tabi ise, bu durumda pay sahipleri birlikte dava açabileceği gibi, paydaşlardan herhangi biri de tek başına dava açabilir. Öte yandan paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlar birbirleri aleyhine geçit hakkı talep edemezler. Aykırılığın giderilmesi veya el atmanın önlenmesini isteyebilirler. Elbirliği (işbirliği) mülkiyetine tabi taşınmazlarda da paydaşlardan herhangi biri geçit hakkı için dava açabilir. Ancak diğer paydaşların buna “olur” vermesi, muvafakat etmesi gerekir.

Geçit hakkı davalarında üzerinde geçit tesis edilecek olan taşınmazın şayet tek maliki varsa, bu durumda dava dilekçesinde davalı olarak o şahıs gösterilir. Ancak paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti söz konusu ise, bu durumda davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekir.

E. Geçit Hakkının Kaldırılması

Geçit hakları; malikin talebiyle, hak sahibinin talebiyle, mahkeme kararıyla ve kamulaştırma nedeniyle kaldırılabilir. Diğer bir ifadeyle terkin edilebilir. Süresi dolmuş olan geçit hakkını malik terkin ettirebilir. Hak lehtarının ölmüş olması terkin sebebi değildir. Geçit hakkının süresinin dolup dolmadığı önemlidir. Hak sahibi de her zaman geçit hakkını terkin ettirebilir. Talepte bulunanın geçit hakkı sahibi olması gerekir. Mahkeme kararıyla da geçit hakkı kaldırılabilir. Bu terkini mahkeme ilamında adı geçen davacı veya malik isteyebilir. Geçit hakkının kaldırılması için mahkeme kararının kesinleşmiş olması gerekir. Yükümlü taşınmazın tamamı kamulaştırılmış ise, geçit hakkının terkini gerekir. Yararlanan taşınmazın kamulaştırılması halinde geçit hakkı kamulaştırma ile sona ermez. Kamulaştırmayı yapan idarenin terkini istemesi gerekir. Kamulaştırma ile birlikte aynı anda terkin yapılır.