Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren ve kiracı arasında yapılan bu sözleşmeyle kira süresi boyunca, ev-iş yeri sahibi yani kiraya veren belirlenen tarihlerde olacak şekilde kira bedellerini almayı ve kiracı ise belirlenen sürenin sonuna kadar kiralamış olduğu iş yeri veya konuttan yararlanmak istemektedir. Kira sözleşmesinin sonuna kadar da taraflar sözleşmeye bağlıdırlar.

Kiracının kiralananı kısmen veya tamamen başka birisine kiraya vermesi ile de alt kira sözleşmesi oluşur. Böylece ortaya iki tane kira sözleşmesi çıkmış olacaktır. İlk yani asıl kira sözleşmesinin sona ermesi ile alt kira sözleşmesi de son bulacaktır.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı, kiralananı 3. bir kişiye kiralayamayacaktır. Kira sözleşmesine alt kira yasağı konusunda bir hüküm konmuşsa bile, bu kiraya verenin yazılı rızasının olması ile artık aksi gerçekleşebilecektir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 322’nci maddesinde “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlığı altında konut ve çatılı işyeri kiraları için alt kira sözleşmesi yapılması için şartlardan bahsedilmiştir. Türk Borçlar Kanunu 322’nci maddesinde;

• Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
• *Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.*
• Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

ilgili hususlar hüküm bulmuştur.

Kira sözleşmesinin sonuna kadar taraflar sözleşmeye bağlıdırlar. Sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi, tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım biçimini ve kiralananın özgülendiği amacı da ifade eder. Kiracının kira ilişkisinden doğan özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu vardır.

Bu nedenlerle asıl kiracının 3. kişiye kiralananın kullanımını, kiraya verenin izni yani yazılı rızası olmaması durumunda vermesi, kiralaması halinde sorumluluğu oluşacaktır. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiraya veren kiracıya en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiracı, sözleşmeye aykırılık oluşturan durumu eski hale getirmez ise kiralayanın tahliye davası açma hakkı doğar. Alt kira yasağına aykırılık olması durumunda bir cezai yaptırım bulunmamaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 316’ncı maddesinde kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir.

• Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
• Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.
• Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.