A. YÖNETİM PLANI

Apartmanlar ve siteler, insanların toplu olarak birlikte yaşadığı alanlardır. İnsanların bir arada yaşadığı bu yaşam alanlarında da uyması gereken birtakım kurallar bulunmaktadır. Bu taşınmazlarda yaşayan insanların bir arada huzurlu, sağlıklı yaşayabilmesi için kanunlara uygun olarak hazırlanması gereken, ortak kuralları oluşturan belgeye yönetim planı denilmektedir.

Taşınmaz, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilmektedir. Taşınmaz, kat malikleri kurulunca yönetilmek olup, yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliğe sahiptir. Kat malikleri tapu dairesinden yönetim planını görebilmektedirler. Yönetim planında bulunan hükümler taşınmaz yönetimi sırasında taraflar arasında çıkacak uyuşmazlıkların çözülmesinde önemli bir yere sahiptir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12’nci maddesi b bendi gereğince; kat mülkiyetinin kurulumunda yönetim tarzını, kullanma maksat gibi hususları düzenleyen yönetim planının kat malikleri tarafından imzalanarak tapu idaresine verilmesi gerekmektedir.

B. YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ

Yönetim planının değiştirilmesi kararının alınmasında bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun aranmaktadır. Yönetim planının değişikliği istemeyen kat maliki, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi hükmü gereğince, yetkili ve görevli olan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 28’inci maddesinde yönetim planı şu şekilde düzenlenmiştir:

• Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
• Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
• Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
• Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. *Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

C. HAKİMİN MÜDAHALESİ

634 sayılı Kat mülkiyeti kanunu 33’üncü maddesinde bulunan yönetim planının değiştirilmesi kararı aleyhine yasal haklarını kullanmak isteyen kat maliklerini bu madde hükümleri ile mahkeme başvurabilir.

Hakimin müdahalesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 33’üncü maddesinde şu şekilde düzenleme bulmuştur:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
• Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
• Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Konuya ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2014/20682 E. 2015/10417 K. sayılı kararı şu şekildedir:

“Dava dilekçesinde, 01.10.2011 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan yönetim planının 9’uncu maddesinin değiştirilmesine dair kararın geçersiz ve yok hükmünde olduğunun tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, yönetim planının kat maliklerinin hakları ve borçları başlığı altındaki 9’uncu maddesinin c bendinin devamına “Ayrıca kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oy birliği ile karar verilmedikçe; doktor muayenehanesi, mimar ve mühendislik büroları, çizim ofisleri, tasarım, danışmanlık muhasebe, hukuk büroları ile bunun gibi yerler açamazlar ve meskenleri mesken harici kullanamazlar” ibaresi eklenerek değişiklik yapan 01.10.2011 günlü kat malikleri kurulu kararının geçersiz ve yok hükmünde olduğunun tespiti istemine ilişkindir.

*Kat Mülkiyeti Yasasının 28’inci maddesi hükmüne göre, yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve *tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Anılan yasa maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre de yönetim planının (bu bağlamda maddelerinin) değiştirilmesi görev ve yetkisi kat maliklerine tanınmış olup onların beşte dördünün oyunun varlığı şarttır.

Davaya konu edilen anataşınmazda toplam 43 bağımsız bölüm ve 34 bağımsız bölüm maliki bulunmaktadır. Geçersiz ve yok olduğunun tespiti istenen 01.10.2011 günlü toplantıya 31 kat maliki katılmış ve olumlu oy kullanmıştır. Bu durumda kararın Kat Mülkiyeti Yasası’nda öngörülen kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğuyla alınması gereken kararlardan olup, alınan kararda bu hususun sağlandığı anlaşıldığından, davanın tümden reddine karar vermek gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”