6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kullanımı tehlike oluşturan yapıların yenilenmesi amaçlanmaktadır. Bu kapsamda riskli alanlar ve kullanımı riskli yapılar belirlenmekte ve taraflar veya idarece yıkılarak yenilenmesi veya güçlendirilmesi sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında yapıların muhakkak yıkılması gerekmeyip, gerekli tadilatlarla güçlendirilmesi de mümkündür.

Riskli Yapı Tespit Raporunun Alınması

Yapının riskli olup olmadığının tespiti, gayrimenkul sahiplerince yaptırılabileceği gibi belediye tarafından da yapılabilir. Riskli yapı tespit raporu hazırlamaya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca belirlenmiş şirketler yetkilidir.

Riskli yapı raporu hazırlanması sonrasında rapor, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilir ve sonrasında yapının riskli olduğuna ilişkin tapuya şerh verilir. Yapının riskli yapı olduğu ve rapora karşı 15 gün içinde itiraz edebilecekleri ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilir.

Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İtiraz ve İptal Davası

Riskli yapı tespit raporuna karşı 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmez veya itirazlar reddedilirse rapor kesinleşir. Raporun kesinleşmesi üzerine idare tarafından yapının 60 gün içerisinde yıkılması gerektiği, aksi halde idarece yıkılacağı bildirilir. Bu karara karşı 30 gün içerisinde dava açılabilir. İptal davasını sadece malikler değil kiracılar da dahil menfaati etkilenen herkes açabilecektir.

Riskli Yapının Yıkılması ve Yeniden Yapılması

Yapının maliklerce ya da idarece yıkımı sonrasında yeniden inşası için malikler yıkım öncesinde veya sonrasında anlaşarak, yapının nasıl tekrar inşa edileceğine karar verebilirler. Uygulamada en çok görülen yöntem arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir müteahhit ile anlaşılmasıdır. Malikler arasındaki kararın en az üçte iki çoğunlukla alınması gereklidir. Bu yöndeki karara katılmayan maliklerin payları tespit edilecek rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara açık artırma ile satılacaktır. Payın diğer maliklerce alınmaması halinde ise, pay hazineye devredilecektir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde yapıların yeniden inşasında arsa paylarından doğan farklılıklar nedeniyle kat malikleri sorunlarla karşılaşabilmektedir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurması gereklidir. Bu dava ile her malik, kendisine düşen arsa payının yanlış belirlenmesi nedeniyle, arsa paylarının yeniden tespit edilmesini talep edebilmektedir.