Kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracının kiralanan şeyin kira bedeli karşılığında devredilmesi konusunda anlaşmaya varmaları ile kurulmaktadır. Kira sözleşmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.

A. Kira Bedeli Artış Oranı

Kira sözleşmelerinin yenilenmesi halinde yenilenen dönemler için artış hükmü öngörülebilecektir. Fakat artış hükümleri ile öngörülen oran bir önceki yıl olan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasından fazla olamayacaktır.

B. Tahliye Taahhüdü

Kiraya verenler kiralama sırasında tahliye taahhüdü talep edebilmektedirler. Tahliye taahhüdünün geçerliliği belirtilen şartlara bağlıdır. Bu şartlar şunlardır;

• Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
• Tahliye tarihi açıkça belirlenmiş olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü imzalanırken kişinin iradesi serbest olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmelidir.

C. Kira Bedeli Tespit Davası

• Kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma olmayan kira sözleşmelerinde

Kira sözleşmesinde sözleşmenin yenilenmesi halinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa ve taraflar artış oranı üzerinde anlaşamazlarsa kira bedeli artış oranının tespiti için dava açılması gerekir.

• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde

Taraflarca kira bedelinin artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, eski kiracı olması durumları da göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılan bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

D. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyerlerinin sona erme halleri Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca sayılmıştır. Kiracı ancak bu hallerde tahliye edilebilir. Borçlarını yerine getiren bir kiracının 10 yıllık uzama dönemi sona ermeden kiralayan tarafından tahliyesi ancak bu hallerde mümkündür.

1. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

• Kiracı tahliye taahhüdü vermişse belirlenen tarihte kiralananı tahliye etmesi gerekir.
• Kiracı kira borcunu ödemiyorsa, kiraya veren kiralananın tahliyesini talep edebilir.
• Kiracının kira dönemi içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi halinde kiraya veren tahliye talep edebilir.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Kiracının kiralananın kullanımına ilişkin yükümlülüklerini ihlal etmesi veya kiralanana zarar vermesi halinde kira sözleşmesi feshedilebilir.
• Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermez, mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelirler.

2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle

• Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, açacağı dava ile sözleşmeyi sonlandırabilir.
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren dava ile sözleşmeyi sonlandırabilir.

3. Kiralananın Devredilmesi Halinde Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananı sonradan devralan kişinin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bunun için öncelikle kiralananın devri gerekli olup, sonrasında bir ay içinde ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Kiracı kiralananı tahliye etmemiş ise, devir tarihinden altı ay sonrasında dava yoluyla tahliye talep edilmelidir.