Kat mülkiyeti, arsa üzerinde inşa edilmiş, tamamlanmış bağımsız bölümlerin mülkiyetidir. Kat mülkiyeti sayesinde arsa üzerine inşa edilen yapının bölümleri için ayrıca tapu düzenlenir ve bu bağımsız bölümler devredilebilir hale gelir.

Yapıların tamamlanarak kullanıma hazır hale gelmesi halinde kat mülkiyetine geçiş yapılabilir. Yapının kullanıma hazır hale gelmesi üzerine iskan belgesi alınabilir ve yönetim planı ve diğer belgeler hazırlanarak tapuya tescili istenebilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

A. Kat Maliklerinin Başlıca Yükümlülükleri

• Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler.
• Kat malikleri ana gayrimenkulün bakımı ve korunmasından sorumludurlar.
• Kat maliki aynı zamanda kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
• Kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat maliklerinden birinin yükümlülük ve borçlarını yerine getirmemesi halinde hâkimin müdahalesi istenebilir ya da borçları için icra takibi başlatılabilir. Hatta kat maliklerinden biri borçları ve yükümleri yerine getirmez ve bu durum artık çekilmez bir hale gelirse bağımsız bölümümün diğer maliklere devri talep edilebilecektir.

B. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetici Atanması

Tüm kat malikleri, kat malikleri kurulunu oluşturur. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici, maliklerden biri olabileceği gibi dışarıdan başka biri de yönetici atanabilecektir. Veya yönetimin site yönetim şirketine devredilmesi mümkündür. Yönetici yaptığı işler nedeniyle hukuki ve cezai olarak sorumluluk altındadır.

Kat malikleri kurulunun yılda en az bir defa toplanması gerekir. Kat malikleri kurulunun toplanması ve karar alınmasında sıkça problemle karşılaşılmaktadır. Bu nedenle çağrı ve toplantı usulü ile karar alma sayısına dikkat edilmesi gereklidir. Kurul kararlarına karşı aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

C. Ana Gayrimenkule Yapılacak Yenilik ve İlaveler

Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılabilmektedir. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir.

D. Birden Fazla Blok Bulunan Yapıların Yönetimi

Site adı verilen birden fazla blok bulunan yapıların artışıyla birlikte, bu yapıların yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklar da artış göstermiştir. Birden fazla blok bulunması halinde uygulanacak kurallar yapının parsel durumuna, yönetim planına veya toplu yapı olarak tescil edilip edilmediğine göre değişiklik göstermektedir.

Toplu yapılar bir veya birden fazla parsel üzerinde kurulabilmektedir. Fakat parseller birden fazla ise bunların komşu olması gereklidir. Toplu yapılarda bloklar kendilerine ait alanlar için blok kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Toplu yapının ortak alanları ise toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir.

Farklı parseller üzerindeki yapılar, toplu yapı olarak tescil edilmeden Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yönetilemez. Bu durumda her parselin kendi içerisinde yönetilmesi gerekir. Fakat farklı parsellerde birlikte site inşa edilmesi halinde parseller arasındaki ilişki Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil genel hükümlere göre düzenlenir.