A. İmar Planları ve Parselasyon

İmar planı ile yerleşmeye açılan bölgenin planlanması, amaca uygun bir şekilde yapılaşmanın sağlanması amaçlanmaktadır. Bu amaçların gerçekleştirilebilmesi ise, imar uygulamasının yapıldığı arsalar üzerinde çeşitli değişikliklerle mümkündür. Yapılaşma planlarına imar planı, imar planlarında yapılan arazi ve arsa düzenlemelerine parselasyon denilmektedir. Parselasyon uygulaması ile imardan önce mevcut olan parseller birleştirilebilir, bölünebilir veya başka yere taşınabilir. Fakat bu uygulamaların tamamında arsa sahiplerinin menfaatlerinin göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

İmar planları kapsadıkları alan ve niteliklerine göre 1/25.000, 1/5.000, 1/1000 şeklinde farklı ölçekte hazırlanırlar. İmar planları hazırlandıktan sonra ilana çıkarılır. İlan sonrasında bir ay içerisinde bu planlara itiraz edilebilir. İmar planlarına, parselasyon işlemlerine ve ortaklık paylarının belirlenmesi gibi imar işlemlerine karşı dava açılabilir ve bu işlemlerin iptali istenebilir.

B. Düzenleme Ortaklık Payı ve Kamu Ortaklık Payı

İmar planlamasında karşılaşılan ilk husus “düzenleme ortaklık payı” adı verilen, imar planı kapsamındaki arsaların yüzde 40’ına kadarının bedelsiz olarak kamu mülkiyetine geçirilmesi uygulamasıdır. Düzenleme ortaklık payı kesintisi “Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere” yapılabilmektedir. Bu düzenleme kapsamında bulunmayan tesisler için arsalardan düzenleme ortaklık payı kesilemez. Ayrıca kesinti sınırı yüzde 40 olarak belirlenmiş olsa da ancak ihtiyaç duyulan alan kadar kesinti yapılabilecektir.

Arsaları imara açılmış mülk sahiplerinin karşılaştığı bir diğer husus ise kamu ortaklık payıdır. Bu uygulama ile düzenleme ortaklık payı ile tahsis edilen umumi hizmet alanları dışında kalan kamu tesis alanları için tüm arsalardan belli bir oranda kesinti yapılarak yeni bir parsel oluşturulmakta ve malikler paydaş olarak tescil edilmektedir. Bu alanların ileride kamulaştırılarak bedelinin maliklere ödenmesi planlanmaktadır. Kamu ortaklık payına konu olan tesisler, düzenleme ortaklık payı kapsamına girmeyen hastane veya diğer kamu hizmet binası gibi tesislerdir.

C. İmar Kanunu’na Göre Yıkım Kararı ve Para Cezaları

İmar Kanunu kapsamında herhangi bir yapının yapılabilmesi için usulüne uygun olarak izin alınması gereklidir. İmar Kanunu’na göre ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapılması halinde yapının yıkımına karar verilebilir. İmara aykırı yapının tespiti belediyeler ve valiliklerce yapılır ve yapı mühürlenir.

Bir ay içinde yapı ruhsatı alınır ya da yapı ruhsata uygun hale getirilirse, mührün kaldırılması talep edilebilir. Aksi halde yapının yıkımına karar verilecektir.

Yıkılacak hale gelen ve etrafına zarar verebilecek yapıların yıkımı da mümkündür. Yetkili idare yapı sahibinden tehlikeli durumun ortadan kaldırılmasını talep eder. Tehlikenin giderilmemesi halinde gerekli işlem belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı yapı malikine yüklenir.

İmara aykırılık hallerinde para cezası da uygulanmaktadır. İmar mevzuatına aykırılık halinde uygulanacak para cezaları ise, İmar Kanunu’nun 42’nci maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır.

D. İmar Kirliliğine Sebep Olma Suçu

Türk Ceza Kanunu’nun 184’üncü maddesine göre;

• Yapı ruhsatiyesi olmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapmak veya yaptırmak,
• Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade etmek,
• Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade etmek,

suç niteliğindedir.

İmar kirliliği suçunun cezası bir yıldan beş yıla kadar hapistir.

E. Yapı Kayıt Belgesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

İmar mevzuatına aykırı yapılan yapılara zaman zaman af uygulanmakta ve bu kapsamdaki yapılar kayıt altına alınmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. Madde ile 31.12.2017 tarihi öncesinde inşa edilmek ve kayıt bedeli ödenmek şartıyla, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılarına ilişkin yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir. Düzenleme kapsamında başvuran vatandaşlar, imara ve ruhsata aykırı yapıları için yapı kayıt belgesi almışlardır. Bununla birlikte, verilen yapı kayıt belgeleri, yapıların Kıyı Kanunu ya da Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında bulunan gayrimenkuller üzerinde bulunduğu gibi çeşitli gerekçelerle iptal edilebilmektedir.

Yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik yapının imara ve ruhsata uygun hale getirilinceye kadar verilen belgedir. Yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilir, yıkım ve idari para cezaları iptal edilir. Bu nedenle yapı kayıt belgesi sahiplerinin belgelerinin iptal edilmesi ciddi sorunlara sebep olabilecektir.

İmar Kanunu’nun geçici 16’ncı maddesi ve Yapı Kayıt Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre imar barışından faydalanamayacak olan yapılar sayılmıştır. Yapı kayıt belgesi başvurusu uygun bulunan ve gerekli bedeli ödeyen yapı kayıt belgesi sahipleri idarenin iptal kararı ile mağduriyet yaşamakta ve tekrar idari para cezası ve yıkım tehlikesi ile karşı karşıya kalmaktadır