Davalar & Makaleler

APARTMAN YÖNETİCİSİ VE GÖREVLERİ

05 Aralık 2022

A. Apartman Yöneticisi

Apartman yöneticisi veya site yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen veya atanan, yönetim planı içerisinde belirtilen görevleri ve kararları yerine getiren kişiye denilmektedir. Yönetici, apartman veya site içerisindeki sorunlarla ilgilenen, kat malikleri, apartman sakinlerine karşı sorumlulukları olan kişidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34’üncü maddesinde kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği ifade edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yöneticinin atanması zorunludur. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacaktır. Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacak olup, eski yönetici tekrar yöneticilik yapabilecektir.

Kat malikleri yönetim konusunda anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanabilecektir. Atanan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olacaktır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemeyecektir. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaadesiyle değişiklik yapılabilecektir.

Belirtelim ki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kurulu yönetici atarken yönetici ile bir sözleşme yaptıysa, yapılan bu sözleşmede teminat gösterilmesini şart edebilirler. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilecektir.

B.Apartman Yöneticisinin Görevleri

Yöneticinin görevleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunan maddelerle belirtilmiştir. Şöyle ki;

1) Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

  • Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
  • Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
  • Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
  • Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
  • Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
  • Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü,
  • Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması,
  • Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması,
  • Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
  • Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması,
  • Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması,
  • Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
2) Defter Tutulması Ve Belgelerin Saklanması

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Yöneticinin yazılı görevleri yerine getirmemesi halinde idari para cezası uygulanabilecektir.

3) İşletme Projesinin Yapılması

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

  • Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
  • Tüm giderlerden her kat malikine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
  • Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu 20’nci maddesindeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı,

gösterilecektir.

Bu sitede paylaşılan çalışmalar yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, Türkiye Barolar Birliği'nin ilgili düzenlemeleri uyarınca reklam, teklif, hukuki öneri veya danışmanlık teşkil etmez.

Popüler

Öne Çıkan

Yeni

Toplu İş Sözleşmesinin Yapılması Sürecinde Toplu Görüşmelere Kadar Yaşanan Yasal Prosedür
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Mayıs 2019
YLSY Öğrenim Programı Kapsamında Yurtdışında Lisansüstü Öğrenim Gören Öğrencilerin Karşılaştığı Hukuki Sorunlar
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
03 Mayıs 2019
İş Makinelerinin Mülkiyetinin Tespiti ve Tescili
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Mayıs 2019
Doktorların Kamu Hastanelerinde ve/veya Özel Hastanelerde Çalışma Halleri
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
09 Mayıs 2019
Kamulaştırma Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
11 Mayıs 2019
Trafik Kazaları Sonrasında Karşılaşılan Hukuki Süreç ve Problemler
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Mayıs 2019
Aldatan Eşin Sevgilisinin, Aldatılan Eşe Manevi Tazminat Ödemesi Hakkında
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Mayıs 2019
Karşılıksız Çek Şikayetinde Başvuru Hakkı ve Şirket Yetkilisinin Belirtilmesi
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Mayıs 2019
Konkordato Halinde İşçi Alacaklarının Durumu
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
21 Mayıs 2019
Konkordato Nedir?
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
24 Mayıs 2019
Tahkim Nedir?
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
26 Mayıs 2019
Kişiler Hukukuna İlişkin Davalar
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
29 Mayıs 2019
Kredi Kullanımında Hayat Sigortasının Yapılması Durumu, Vefat Eden Kişinin Kredi Borcuna İlişkin Mirasçıların Karşılaştığı Problemler
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Haziran 2019
Lex Mercatoria And Arbitration
Av. Fatmira MULAJ
03 Haziran 2019
Maçlarda Görev Alan Polis Memurlarının Harcırah Alacağı
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Haziran 2019
Medeni Hukukun Tanımı ve Kapsamı
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
08 Haziran 2019
Milletlerarası Tahkimde Ayrılabilirlik İlkesi
Av. Fatmira MULAJ
11 Haziran 2019
Miras Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi Davası (Paylaşma Davası)
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Haziran 2019
Miras Hukukuna İlişkin Dava ve Talepler
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Haziran 2019
Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Davası
Av. Dr. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Haziran 2019