A. Apartman Yöneticisi

Apartman yöneticisi veya site yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen veya atanan, yönetim planı içerisinde belirtilen görevleri ve kararları yerine getiren kişiye denilmektedir. Yönetici, apartman veya site içerisindeki sorunlarla ilgilenen, kat malikleri, apartman sakinlerine karşı sorumlulukları olan kişidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34’üncü maddesinde kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği ifade edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yöneticinin atanması zorunludur. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacaktır. Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacak olup, eski yönetici tekrar yöneticilik yapabilecektir.

Kat malikleri yönetim konusunda anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanabilecektir. Atanan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olacaktır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemeyecektir. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaadesiyle değişiklik yapılabilecektir.

Belirtelim ki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kurulu yönetici atarken yönetici ile bir sözleşme yaptıysa, yapılan bu sözleşmede teminat gösterilmesini şart edebilirler. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilecektir.

B.Apartman Yöneticisinin Görevleri

Yöneticinin görevleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunan maddelerle belirtilmiştir. Şöyle ki;

1) Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
• Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,
• Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
• Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
• Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
• Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü,
• Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması,
• Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması,
• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması,
• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması,
• Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

2) Defter Tutulması Ve Belgelerin Saklanması

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Yöneticinin yazılı görevleri yerine getirmemesi halinde idari para cezası uygulanabilecektir.

3) İşletme Projesinin Yapılması

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

• Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
• Tüm giderlerden her kat malikine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar,
• Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu 20’nci maddesindeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı,

gösterilecektir.