A. KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyeti, arsa payı ve gayrimenkulün bütünündeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti, arsa üzerinde inşa edilmiş, tamamlanmış bağımsız bölümlerin yani daire, iş yeri, dükkan gibi kendilerine düşen, sahip olunan arsa ve ortaklık paylarıdır.

B. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının belli şartların varlığı gerekmektedir. Bunlar; öncelikle yapının tamamının kargir yapı niteliği taşıması ve yapının tamamlanmış kullanılmaya uygun olması gerekir.

Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bulunan binalarda iradi olarak, mahkeme kararıyla veya kat irtifakına dayanarak kurulur. Kat mülkiyetinin kurulması tapu müdürlüğünden istenir.

İskan belgesi alınması bir yapının tamamlanmış olduğunu gösterir. Kat mülkiyeti de resmi senetle ve tapu siciline tescil ile oluşmaktadır.

C. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Türk Medeni Kanunu’nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

D. YÖNETİM

Yönetim, kat malikleri kurulunca oluşur ve yönetim tarzı emredici hükümler saklı kalmak şartıyla kurul tarafından kararlaştırılır. Bağımsız bölüm malikleri bir araya gelerek oluşturur aldıkları kararlar hepsi için bağlayıcıdır.

Yönetim kararları oluşan, istenen durumlara göre çifte çoğunluk, beşte dört çoğunluk ya da oybirliği ile şeklinde alınır.

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana taşınmaz yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar kat mülkiyeti kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planı kat maliklerinin tamamını bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planının kiracılar için de bağlayıcı etkisi vardır.

Kurul kararlarını icra eden kişiye yönetici denilir. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana taşınmaz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana taşınmaz bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

E. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar için Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer kanunlar uygulanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasından kaynaklanan her uyuşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenecektir. Kat mülkiyetinin sona erme şekillerini;

• Kat Maliklerinin İsteği Nedeniyle Sona Erme
• Tapu Kütüğündeki Kaydın Terkini Nedeniyle Sona Erme
• Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması Nedeniyle Sona Erme
• Ana Taşınmazın Kamulaştırılması Nedeniyle Sona Erme
• Ana Taşınmazın Harap Olması Nedeniyle Sona Erme

olarak belirtebiliriz.

F. KAT İRTİFAKI

Kat irtifakı meydana gelecek bağımsız bölüm üzerinde kurulacak kat mülkiyeti bakımından ayni garanti sağlayan kendine özgü özelikleri olan bir irtifak hakkıdır. Arsa payına bağlı bir irtifak türüdür. Yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma belgesine dayalı olarak kanunda belirtilen ölçüde kat mülkiyetine çevrilmesi mümkündür. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile kat irtifakı kurulur.

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.

G. DEVRE MÜLK

Devre mülk hakkı, bir ortaklık içerisinde devre mülk sahibinin kendisine ayrılan ve belirlenen dönem içerisinde taşınmazı kullandığı bir irtifak hakkıdır.

Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak ve devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir, kiralayabilmektedir. Devre mülk hakkının sona ermesi rıza, taşınmazın yok olması ve kamulaştırma haliyle oluşur.

H. TOPLU YAPILAR (TOPLU KONUT, SİTE)

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapılarda yönetim üç ayrı kurul ile oluşmaktadır.