Bir ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bir diğer deyişle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ileride taşınmaz satış sözleşmesinin yapılacağı taahhüt edilmektedir.

Sözleşmenin yapılması anında gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde, belirlenen tarihte tapuda devir yapılması taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vadeden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaat alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda vadedenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

A. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

• Türk Medeni Kanunu’nun 706’ncı maddesi gereği, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup bu sözleşme, tarafların birbirine ve hukuka uygun irade beyanlarını içermeli, noter huzurunda her iki tarafça da imzalanarak düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken sözleşme yapmaya ehil kişiler arasında yapılmış olmalıdır. Yani gerçek kişi olan taraflar ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmalıdır. Ergin olmayan veya kısıtlı olan şahısların taşınmaz satış vaadi sözleşmesine taraf olabilmeleri için işlemin, veli veya vasi tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir. 
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt Türk Medeni Kanunu’nun 1008’inci maddesinde öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli olmaz.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde esaslı unsurlar olan sözleşmeye konu taşınmaz ile bedel yer almalıdır. Bu bakımdan sözleşmeye konu taşınmazın ve bedelin belli olması şart olmayıp belirlenebilir olması yeterlidir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline ilişkin açık hüküm olması zorunludur.
• Satış vadi sözleşmelerine konu edilemeyen taşınmazlara ilişkin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” Yani, İmar Kanunu 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar satış vaadine konu edilemez.

B. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bir taraf satış vaadi sözleşmesinde devir tarihi olarak belirlenen tarihte söz konusu taşınmazın kararlaştırılan bedelini karşı tarafa ödeyerek devre hazır bulunduğunu bildirmeli diğer taraf ise taşınmaz satış bedelini aldıktan sonra taşınmazı devretmelidir. Yani taşınmazı satın almayı vaat eden taraf sözleşmede belirtilen bedeli sözleşmede belirtilen biçimde ödemekle yükümlüdür. Taşınmaz satışını vaat eden taraf ise sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaat edilene devretmekle yükümlüdür.

Taraflardan birinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile doğan yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı verildiğinden, talep halinde sözleşme gereği tapunun devredilmesi gerekir. Aksi takdirde, satışı vaat edip bunu süresinde yerine getirmeyen tarafa, tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

C. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Türk Medeni Kanun’un 1009’uncu maddesine göre; gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş nispi etki) doğurur. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.

Şerhin etkisi beş yıldır. Şöyle ki; sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi takdir de şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sadece ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürür. Sözleşmenin muteberliğine ve sözleşme konusu haklar ortadan kalkmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı tapuya şerh edilmemişse ve taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse artık sözleşmenin ifası imkânsız hale gelmektedir. Tapuya şerh verilmediğinden satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı üçüncü kişiden yani taşınmazı devralandan herhangi bir talepte bulunamamaktadır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getiremeyen devir borçlusu, satış vaadi sözleşmesinin alacaklısının sözleşmenin yapılamamış olmasından doğan zararlarını karşılamak zorundadır.

D. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle herhangi bir şekilde karşılıklı sona erdirilebilir. Diğer sözleşmelerde olduğu gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sona erer:

• Sözleşmenin ifa edilmesi,
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmeden dönme ve fesih.

a- Sözleşmenin ifa edilmesi: Taraflar usulüne uygun imzaladıkları satış vaadi sözleşmesinden sonra karşılıklı rıza ile satış işlemini gerçekleştirebilirler. Bunun yanında ifa işlemini talep eden tarafın aldırdığı mahkeme kararı ile de ifa mümkündür. b- Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için öngörülmüş özel bir zamanaşımı süresi olmayıp, bu sözleşmeler genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı, ifa olanağının doğduğu andan itibaren 10 yıl içerisinde talep edilmelidir. c- Sözleşmeden dönme ve fesih: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi her zaman mümkündür ve fesih durumunda genel hükümler kapsamında sözleşmenin feshine ilişkin sonuçlar doğmaktadır. Yani sözleşmenin feshi geçerli bir nedenle dayandığında veya sözleşme mücbir nedenden ötürü veya kusursuz imkânsızlıktan ötürü sonlandırıldığı zaman herhangi bir sorumluluk doğmazken geçerli bir neden olmaksızın sözleşmeden dönme halinde karşı tarafın zararının giderilmesi söz konusu olacaktır. Ayrıca fesih işleminin sonuç doğurabilmesi için noterde yapılması gerekmektedir.  

Sözleşmenin taraflarından birinin edimini yerine getirmemesi sonucunda diğer taraf sözleşmeden dönebilir. Ancak, bir tarafın sözleşmeden dönebilmesi için diğer tarafın temerrüde düşmesi gerekmektedir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler ve bu halde karşılıklı olarak ifa yükümlülüklerinden kurtulurlar. Yükümlülüklerini yerine getirmeyen ve temerrüde düşmüş olan taraf bakımından ise Türk Borçlar Kanunu’nun 123-125’inci maddeleri uygulanacaktır.