Önalım (şufa); taşınmaz malikinin taşınmazını üçüncü bir kişiye satma iradesi göstermesi halinde, önalım hakkı sahibine bu taşınmazı öncelikli olarak satın alma fırsatı tanıyan bir haktır.

Önalım hakkı;

• Yasal önalım hakkı,
• Sözleşmeden doğan önalım hakkı,

olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

A. YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.

Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiği için pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir.

Yasal önalım hakkının doğabilmesi, birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır. Şöyle ki;

• Paylı mülkiyete konu bir taşınmaz söz konusudur.
• Sadece paydaşlar tarafından kullanılabilir.
• Fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılabilir.

Yasal önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı bulunmamaktadır. Medeni Kanun’un 733/3 düzenlemesi gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.

Bunlarla birlikte yasal önalım hakkının kullanılamayacağı birtakım haller söz mevcuttur:

• Paydaşlar aksi yönde bir hukuki işlem yapmadıysa taşınırlar,
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa halleri,
• Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması halleri,
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa halleri,
• Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyeti, (İstisnası: Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın önalım hakkını kullanması mümkündür.)
• Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,
• Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği haller,
• Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmeler,
• Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu haller,
• İki şirketin birleşmesi hali,
• Vakıf kurma işlemi,
• Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlar,
• Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan haller,
• Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması hali,
• Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar,
• Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkiler,
• Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmeleri (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için),

bakımından yasal önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Önalım hakkı, hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır. Hak sahibi, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkını kullanmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

B. SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde hak sahibine, satılan şeyin mülkiyetinin dava yoluyla ve kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle yazılı bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder ancak tapuya şerh edildiğinde, şerhte belirtilen süre içerisinde ve belirtilen koşullara göre herkese karşı ileri sürülebilir. Ancak şerhin etkisi her halde, önalım hakkının tapuya şerh edildiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra düşer.

Önalım hakkının hangi süre içinde kullanılabileceği taraflarca sözleşmede kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu süre, Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre en çok 10 yıl olabilmektedir. Eğer bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkânı doğmazsa önalım hakkı sona erer.

Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı dava açmak zorundadır. Yasal önalım hakkında olduğu gibi burada da hak sahibi, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkını kullanmalıdır.

C. ÖNALIM (ŞUFA) HAKKINDAN FERAGAT VEYA HAKKIN KULLANILMASINDAN VAZGEÇME

Önalım hakkından feragat yalnızca yasal önalım hakkı için mümkünken önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal önalım hakkı için hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için mümkündür.

Türk Medeni Kanunu uyarınca yasal önalım hakkından genel olarak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Yani somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Somut bir satış için önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapılırsa geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir. Görüldüğü üzere yasal önalım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebilmekte; söz konusu hak ortadan kaldırılabilmektedir.

Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek de yine Türk Medeni Kanunu uyarınca mümkündür. Bu imkân, yukarıda değinildiği gibi hem yasal önalım hakkı sahiplerine hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı sahiplerine tanınmıştır ve aynı koşullara tabidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım hakkından feragat, önalım hakkının önalıma konu olabilecek tüm durumlara ilişkin olarak ortadan kaldırılmasını ifade ediyorken; önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, önalım hakkının sadece vazgeçmeye konu satış için ortadan kaldırılmasını ifade etmektedir.