A. SÖZLEŞMENİN TANIMI

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olup Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ila 46’ncı maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı almadan tüketicilerle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılması yasaklanmış, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, içeriği uygulama yönetmeliği ile belirlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.

B. ŞEKİL ŞARTLARI

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 6’ncı maddesine göre sözleşmenin şekil şartı;

“(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.”

şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, resmi yazılı şekilde tapuda düzenlenmelidir ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Bu sözleşmenin ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi olarak düzenlenmesi halinde noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır.

C. SÖZLEŞMEDE BULUNMASI GEREKEN ZORUNLU UNSURLAR

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 7’nci maddesine göre, ön ödemeli konut satışlarında bulunması gereken zorunlu unsurlar şu şekildedir:

• Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
• Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
• Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
• Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
• Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
• Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
• Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
• Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
• Ön ödeme tutarı,
• Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
• Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
• Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
• Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
• Verilen teminata ilişkin bilgiler,
• Konutun teslim tarihi ve şekli,
• Yapı ruhsatının alınış tarihi,
• Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
• Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.

Sözleşmede yer alması gereken bu bilgilerden birinin veya birkaçının eksik olması halinde sözleşme geçersiz olmaz. Ancak satıcı, sözleşmede bulunan eksiklikleri gidermekle yükümlüdür. Satıcının kötü niyetle bu hususlara yer vermemesi, bu hususlar üzerinde değişiklik yapmak suretiyle değiştirmesi halinde sözleşme kesin hükümsüz olacaktır.

D. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİ SİGORTA ZORUNLULUĞU

Tüketicilerin yapmış olduğu ödemelerin güvence altına alınması, ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinin niteliği gereği zorunluluk oluşturmaktadır. Birçok tüketiciden ön ödemeler alan satıcının, elinde bulundurduğu bu meblağlara karşı belirli koşulları içeren güvenceler sağlaması gerekir.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in “Teminata İlişkin Esaslar” başlıklı 12 ve 13’üncü maddelerine göre;

“Teminat MADDE 12 – (1) Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:

a- Banka teminat mektubu, b- Hakediş sistemi, c- Bağlı kredi ile teminat.

(2) Birinci fıkrada yer alan teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.

Bina tamamlama sigortası

MADDE 13 – (1) Bina tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenir.

(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.”

E. TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE CAYMA HAKKI

1. CAYMA HAKKI

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.

Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

2. DÖNME HAKKI

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44. maddesi uyarınca; ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez.

Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren;

• İlk 3 ay için sözleşme bedelinin %2’sine,
• 3 – 6 ay arası için %4’üne,
• 6 – 12 ay arası için %6’sına,
• 12 – 24 ay arası için de yüzde %8’ine, kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Ancak satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.