İhtiyaç nedeniyle tahliye durumu, konut ve çatılı işyeri kirasına özgü sona erme sebepleri arasında sıkça görülmektedir. Hem kiracıdan kaynaklanan sebeplerle hem de kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ihtiyaç nedeniyle tahliye gündeme gelebilecektir. Bu hususlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ila 351’inci maddeleri arasında düzenleme bulmuştur.

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Kiraya veren kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmeler için sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilmektedir.

Kişiler, kanunda sınırlı olarak sayılmaktadır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talebinde bulunulabilmektedir. Gereksinimin samimi ve gerçek olması her türlü delille ispat edilebilir. Dava devam ederken de ihtiyaç olgusunun devamı gerekir ve hâkim tarafından değerlendirilecektir.

Kiraya verenin taşınmazında kiracı sıfatıyla birden fazla kişi mevcut ise gereksinim nedeniyle tahliye davası, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle tüm kiracılara yöneltilmelidir.

B. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kiralananı kullanırken üçüncü bir kişinin, kiralanan üzerinde mülkiyeti kazanması söz konusu olabilmektedir. Kiralanan, bu durumla el değiştirmiş olsa bile kural olarak kiracı, el değiştiren kiralananı kullanmaya devam edecektir. Kiralananı edinen kişi de sözleşmenin yeni tarafı olacaktır.

Yeni malikin ihtiyacı durumunun oluştuğu durumlar için Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesi dikkate alınacaktır.

Kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir.

Kiralananın yeni maliki, yapacağı bildirimde hem kiralananı yeni kazandığını hem de tahliyesini istediğini kiracıya bildirmek zorundadır. Kanunda belirtilen sürede yazılı bildirimde bulunmaz ise, sözleşme aynı koşullarla devam etmiş sayılacağı sonucu ortaya çıkmış olmaktadır.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin sonlandırılabilmesi, belirli şartların oluşmasına bağlıdır. Şöyle ki; yeni malikin konut veya işyeri olarak gereksiniminin samimi ve gerçek olması ve yeni malikin ihtar ve tahliye sürelerine uyması gerekir.

C. Yeniden Kiralama Yasağı

Türk Borçlar Kanunu m.355’te kiraya verenin kiracıyı keyfi şekilde tahliye etmesinin önüne geçilebilmesi amacıyla gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı kanunen öngörülmüştür.

Kiraya veren, bu hususa aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.