Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren ve kiracı arasında yapılan bu sözleşmeyle kira süresi boyunca, ev-iş yeri sahibi yani kiraya veren belirlenen tarihlerde olacak şekilde kira bedellerini almayı, kiracı ise belirlenen sürenin sonuna kadar kiralamış olduğu iş yeri veya konuttan yararlanmak istemektedir. Kira sözleşmesinin sonuna kadar da taraflar sözleşmeye bağlıdırlar. Kiracı istediği zaman, kira sözleşmesinin süresi bitmeden önce kiraladığı evden ya da iş yerinden çıkabilir; ancak sonrasında bazı sorumlulukları doğacaktır. Bu hususlar her türlü kira sözleşmesinde uygulanma imkanına sahiptir.

Kiraya veren için, kiracının süresinden önce erken tahliye olması neticesinde kira kaybı meydana gelmektedir. Bu noktada kiracının, kiralayana karşı makul bir süre boyunca sorumluluğu gündeme gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325’inci maddesinde de şu düzenleme yer almaktadır;

"Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür."

Bu madde hükmüyle her iki taraf da korunmak istenmiştir. Sorumluluğun süreceği makul sürenin, hakkaniyet çerçevesinde geniş yorumlanarak her somut olaya, tarafların yapmış olduğu kira sözleşmesine benzer koşullarla veya kiralananın yer aldığı çevre göz önünde bulundurularak belirlenmesi gerekmektedir. Sözleşmeye konu olan kiralananın cinsi, konut veya iş yerinin durumu, bulunduğu konum, oda sayısı vb. dikkate alınarak kaç ay içinde yeniden kiraya verilebiliyorsa, kiracının borçları (kira bedeli, aidat) da o ay kadar devam edecektir. Yeniden kiraya verilmesi rahat ve kolay olan, alıcısı fazla olabilecek ve hemen kiraya verilebilecek bir yer için bu süre haliyle daha kısa olacaktır. Makul süre dolmadan yeni kiracının gelmesi halinde de artık yükümlülük ortadan kalkacaktır.

Kira sözleşmesinde kiracının konutu erken tahliye etmesi durumunda kalan bütün kira bedellerini ödemesi gerektiği gibi hükümler mevcutsa bunlar sözleşmenin geçerliliğini etkilemez fakat bu hükümler geçersiz sayılacaktır.

Kiralanan yerin tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi konusu hakkında bir Yargıtay kararında, kural olarak erken tahliye halinde kiracının anahtar teslim tarihine kadar kira bedeli ile sorumlu olduğu belirtilmiştir. Anahtar teslim tarihinden sonra ise, Türk Borçlar Kanunu 325’inci maddesine göre, kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre dikkate alınarak hesaplama yapılacaktır. Yani kiralanan yerin tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslimi edilmesi gerekir. Kiralanan yerin fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü de kiracıya aittir.