Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 299 ve devamında oldukça detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Öte yandan, yasal düzenlemelerin yeterince bilinmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin düzenleme şekli, kefillerin durumu, sözleşmenin süresi, kira bedeli gibi farklı konularda uyuşmazlıklar meydana gelmektedir. Kira sözleşmeleriyle ilgili uyuşmazlıklardan kaçınmak için kira sözleşmesinin baştan itibaren sağlıklı bir şekilde yapılması önem arz etmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken başlıca hususları kısaca derledik.

1. Kira Sözleşmesinin Şekli

Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması şart değildir. Fakat ispat sorunlarıyla karşılaşmamak için kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı olarak hazırlandıktan sonra taraflarca imzalanmalıdır.

2. Kira Sözleşmesinin Tarafları

Kira sözleşmesinde tarafların isimleri, adresleri, kimlik numaraları açıkça yer almalıdır. Aksi halde, kira sözleşmesinin uygulanması ve kira bedelinin tahsilinde zorluklar yaşanabilecektir.

3. Kira Sözleşmesinin Süresi

Kira sözleşmeleri belirli bir süre ile sınırlı olarak yapılmak isteniyorsa muhakkak kira sözleşmesinde sürenin belirlenmesi gereklidir.

4. Kiraya Verilen Malın Durumu

Kira sözleşmesinde kiraya verilen malın durumunun açık ve detaylı bir şekilde kararlaştırılması tarafların lehine olacaktır. Örneğin taşınmazın adresi, oda sayısı, boyalı olup olmadığı, taşınmazda bulunan demirbaşlar ve demirbaşların durumu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi halde, taraflar arasında malın kullanımı veya malın ayıplı teslim edilip edilmediği gibi hususlarda uyuşmazlık çıkabilecektir.

5. Kira Bedeli Ve Kira Bedelinin Ödenme Zamanı Ve Şekli

Kira sözleşmeleri ile ilgili olarak en çok tartışma yaratan husus kira bedelidir. Bu nedenle kira bedeli, kira bedelinin ödeme zamanı ve şekli muhakkak sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgileri açıkça yazılmalıdır.

Kira bedeli ile ilgili bir diğer önemli nokta ise kira bedeli artış oranının kararlaştırılmasıdır. Sözleşmede kira artış oranı açıkça kararlaştırılmamış ise taraflar anlaşmadan, kiraya veren tek taraflı olarak kira bedelini arttıramaz. Bu nedenle kira bedelinin artış oranı açık ve anlaşılabilir şekilde yazılmalıdır.

6. Kiralanan Malda Yapılabilecek Değişiklikler

Kiracının kiralanan mal üzerinde değişiklik ve tadilat yapması ancak mal sahibinin yazılı rızası ile mümkündür. Bu nedenle kiralanan malda kiracının değişiklik yapıp yapamayacağı ve ne tür değişiklikler yapabileceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmalıdır.

7. Alt Kira Yapılıp Yapılamayacağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralanan mal başkasına kiralayamaz veya devredilemez. Bu nedenle konut ve işyerlerinde, kira sözleşmesi sonrasında alt kira sözleşmesi yapılmak isteniyorsa bu husus sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

8. Isıtma, Aydınlatma, Su, Aidat Gibi Kullanım Giderlerini Karşılayacak

Taraf Konut ve çatılı işyeri kiralarında aydınlatma, ısıtma, su, aidat gibi kullanıma bağlı giderlerden kiracı sorumludur. Eğer aksi bir anlaşma yapılmak isteniyorsa bu durum sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

9. Depozito Miktarı Ve Ödenmesi

Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıdan talep edilen depozito (güvence bedeli) üç aylık kira bedelini aşamaz.

Uygulamada kira sözleşmeleri yapılırken depozito olarak belirlenen bedel kiracı tarafından kiraya verene verilmektedir. Oysa, Türk Borçlar Kanunu m. 342 kira sözleşmesi gereğince belirlenen depozitonun, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacağını düzenlemektedir. Fakat bu hüküm neredeyse hiç uygulanmamakta ve kiraya verenler depozito bedelini kendileri almaya devam etmektedirler. Bu nedenle depozito, kiraya verene ödenecekse ne zaman ve ne şekilde ödendiği veya ödeneceği açıkça yazılmalıdır.

10. Tahliye Taahhüdü

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesi kapsamında tahliye taahhüdü hazırlanacaksa, tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden ileri bir tarihte imzalanmalıdır. Aksi halde tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.

Tahliye taahhüdünde tahliye tarihi, taahhüt tarihi ve konut ve işyerinin adresi açıkça belirtilmelidir.

11. Kefillerin Durumu

Kira sözleşmesine ek olarak kefalet sözleşmesi de imzalanacaksa;

• Kefil sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini, kefalet süresini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısı ile yazmalı,
• Kefil evli ise eşinin yazılı rızası bulunmalıdır.

Kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu süre, kural olarak kira sözleşmesinin süresiyle sınırlıdır. Dolayısıyla kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kefalet sözleşmesi yenilenmiş olmaz. Taraflar kefilin sorumluluğunu kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde de devam ettirmek istiyorlarsa, kefalet süresinin açıkça belirtilmesi gereklidir.