A- ARSA PAYI KAVRAMI

Kat Mülkiyeti Kanunu ile arsa üzerinde inşa edilen yapıda yer alan her bağımsız bölüm ayrı mülkiyet hakkına konu olabilmektedir. Arsa payı her bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Her bağımsız bölüm sahibi aynı zamanda arsa üzerinde arsa payı oranında hak sahibidir. Arsa payı bağımsız bölümün devri ile yeni malike geçer ve bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez.

Arsa payı, her bir bağımsız bölümün alanı, biçimi, konumu, kullanım şekli gibi esaslara göre hesaplanmaktadır. Arsa payı oranı, ana taşınmazın ortak yerlerinin bakımı, kullanımı, onarımı ve yönetimi gibi çeşitli konularda belirleyici olmaktadır.

B- KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA ARSA PAYININ ÖNEMİ

Arsa payı kentsel dönüşüm sürecinde karar alma ve inşa edilecek yapıda hak sahipliğinde belirleyici olmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde kararlar, paydaşların hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile alınmaktadır. Binanın yıkılması sonrasında, taşınmaz üzerindeki kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılarak maliklerin hisseleri oranında tapuya tescil edilmektedir.

Binanın inşa edilmesi sonrasında tekrar kat mülkiyeti kurulmaktadır. İnşa edilen binanın ortak yerlerinin bakımı, kullanımı, onarımı ve yönetimi yine arsa payları oranında olmaktadır. Arsa payının bağımsız bölümün niteliğinden farklı şekilde tespit edilmiş olması, gerek kentsel dönüşüm öncesinde, gerekse kentsel dönüşüm sonrasında sorunlara sebep olabilmektedir. Örneğin, yanlış arsa payı oranı nedeniyle bağımsız bölüm sahipleri daha fazla maddi külfet altına girebilmektedir.

C- ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurması gereklidir. Bu dava ile her malik, kendisine düşen arsa payının yanlış belirlenmesi nedeniyle, taşınmazın arsa paylarının yeniden belirlenmesini talep etmektedir.

Arsa payının düzeltilmesi davasının doğal sonucu olarak tüm maliklerin payları değişikliğe uğramaktadır. Bu nedenle dava sürecinde tüm maliklerin davaya dâhil edilmesi önem taşımaktadır. Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalarda herhangi bir zamanaşımı söz konusu olmayıp, bu davalar her zaman açılabilmektedir.