6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kullanımı tehlike oluşturan yapıların yenilenmesi amaçlanmaktadır. Bu kapsamda riskli alanlar ve kullanımı riskli yapılar belirlenmekte ve taraflar veya idarece yıkılarak yenilenmesi veya güçlendirilmesi sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında yapıların muhakkak yıkılması gerekmeyip, gerekli tadilatlarla güçlendirilmesi de mümkündür.

A. Riskli Yapı Tespit Raporunun Alınması

Yapının riskli olup olmadığının tespiti taşınmaz sahiplerince yaptırılabileceği gibi belediye tarafından da yapılabilir. Riskli yapı tespit raporu hazırlamaya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca yetkilendirilmiş şirketler yetkilidir.

Riskli yapı raporu hazırlanması sonrasında rapor, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilir ve sonrasında yapının riskli olduğuna ilişkin tapuya şerh verilir. Yapının riskli yapı olduğu ve rapora karşı 15 gün içinde itiraz edebilecekleri ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilir.

B. Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İtiraz Ve İptal Davası

Riskli yapı tespit raporuna karşı 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmez veya itirazlar reddedilirse rapor kesinleşir. Raporun kesinleşmesi üzerine idare tarafından yapının 60 gün içerisinde yıkılması, aksi halde idarece yıkılacağı bildirilir. Bu karara karşı 30 gün içerisinde dava açılabilir. İptal davasını sadece malikler değil kiracılar da dahil menfaati etkilenen herkes açabilir.

C. Riskli Yapının Yıkılması Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Yapının maliklerce ya da idarece yıkımı sonrasında yeniden inşası için malikler yıkım öncesinde veya sonrasında anlaşarak, yapının nasıl tekrar inşa edileceğine karar verebilirler.

Uygulamada en çok görülen yöntem arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir müteahhit ile anlaşılmasıdır. Malikler arasındaki kararın en az üçte iki çoğunlukla alınması gereklidir. Bu yöndeki karara katılmayan maliklerin payları tespit edilecek rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara açık artırma ile satılır. Payın diğer maliklerce alınmaması halinde, pay hazineye devredilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karma bir sözleşme olması nedeniyle farklı sözleşme tiplerini bünyesinde barındırır. Aynı zamanda, sözleşmenin içeriği, maliklere düşecek bağımsız bölümler, bağımsız bölümlerin konumu, yapının vaktinde bitirilmemesi durumunda ne yapılacağı gibi hususların açıklığa kavuşturulması gereklidir. Aksi halde inşaat sürecinde ve sonrasında çeşitli sorunlarla karşılaşılabilir.