6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’ndaki tanıma göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Niteliği gereği kira sözleşmesi, sözleşmeye konu şeyin mülkiyetinin devrine engel oluşturmamaktadır.

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi mümkündür ve bu işlemin gerçekleşmesi için kiracının icazeti aranmamaktadır. Bu halde, söz konusu kira ilişkisi devam edecek ve yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Böylelikle her iki taraf da sözleşmeden doğan edimlerini ifa ile yükümlü olmaya devam edecektir.

Kiralananın yeni maliki, önceki malikin tüm fesih imkanlarına sahiptir. Bunun yanında TBK 351’inci maddesi konut ve çatılı işyerleri bakımından, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan özel bir düzenleme getirmektedir. Buna göre;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

madde hükmünde geçen altı aylık süre, kira sözleşmesinin kalan süresi dikkate alınmaksızın uygulanır. Dolayısıyla, sözleşmenin süresinin altı aydan az kaldığı durumlarda TBK’nın 351’inci maddesinin 2’nci fıkra hükmüne dayanılması daha elverişli olabilir.

Dikkat edilmelidir ki, kira ilişkisi bu düzenlemeye göre sonlandırılacak ise, yeni malikin mahkemenin verdiği tahliye kararına ihtiyacı olmakta, bu maddeye dayanarak tek taraflı bir beyanla kira ilişkisi sonlandırılamamaktadır. Açılacak tahliye davasında ise tahliye için ileri sürülen ihtiyacın esaslı olması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/10452 E., 2016/3567 K. sayılı ve 02.05.2016 tarihli kararı;

“Davacı vekili, dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın da bulunduğu binanın tamamının avukatların mesleki, kültürel ve sosyal faaliyetlerde yardımlaşma ve dayanışmasını temin amacıyla Ankara Barosuna tahsis edilmek üzere Türkiye Barolar Birliği tarafından satın alındığını, taşınmaza müvekkilinin ihtiyacı olduğunu belirterek taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, Türkiye Barolar Birliği tarafından tahliye davası açıldığını, açılan davanın TBK 351. maddesinde belirtilen kişilerin ihtiyacı dışında olduğunu, bu yönde tahliye davası açılamayacağını ve ihtiyaç iddiasının da samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı tarafından dava konusu taşınmazın da bulunduğu binanın tamamının Ankara Barosuna tahsis edilmek üzere satın alındığı ve ihtiyacın da bulunduğu tespit edildiği halde Mahkemece ihtiyaç iddiasının varlığının kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”

bu duruma örnek olarak gösterilebilir.