Davalar & Makaleler

KİRA İLİŞKİSİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Av. Aydın Ebrar GÜNAL
Kurucu Avukat

0538 275 63 57

epikpartnershukuk@gmail.com

11 Temmuz 2020

Erken Tahliye

Kiralananın, sözleşme süresinin bitiminden önce geri verilmesi hali “Erken Tahliye” olarak ifade edilmektedir.

Erken tahliye halinde; Kira süresi dolmadan önce kiralananı boşaltan kiracının kira bedeli yönünden sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süreye kadar devam eder.

Örneğin; Ankara Cebeci semtinde bir konut en çok iki ay içersinde kiraya verilebiliyorsa, kiracı da bu iki aylık kiradan sorumlu olacaktır. Ancak tüm çabalara rağmen dört ayda kiraya verilebilmişse, kiracı da dört aylık kiradan sorumlu olabilecektir. Kiralananın sözleşmeden önce geri verilmesi halinden kaynaklanan sorumluluk, tüm kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Kirada Hapis Hakkı

Kirada hapis hakkı, taşınmaz mal kirasında, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerine mahkeme kararı ile el koymasıdır.

Bundaki amaç, el konulan taşınırların ödenmemiş olan kira parasına sayışılması değil, bu taşınırların güvence olarak elde tutulmasıdır. Kiraya veren ancak, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi yönünden hapis hakkını kullanabilir.

Güvence Parası (Depozito)

Halk arasında depozito olarak da bilinen kira ilişkisinde Güvence Parası, Türk Borçlar Kanunu madde 342’de düzenlenmiştir. Güvence, sözleşme hükümlerinin yerine getirileceğine ilişkin olarak, borçlu tarafından alacaklıya verilen para veya para, senet, rehin, teminat mektubu gibi değerleri ifade eder.

Kira ilişkisinde, kavramın yapısına uygun olarak güvence, kiracı tarafından kiralayana verilir. Bundaki amaç, kiracının kira bedeli dışında yerine getirmediği edimden doğan borcunun güvenceden karşılanmasıdır.

Hava Parası

Kira ilişkisinde Hava Parası, yasada tanımı yapılmamış olmakla birlikte, uygulamada kiraya veren tarafından kira bedeli dışında alınan para olarak ifade edilmektedir.

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nun 343’ücü maddede, konut ve işyeri kirasında hava parası alınması yasaklanmışsa da, kiraya verenin erken tahliye amacıyla kiracıya vermek istediği hava parası bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

Öte yandan, Türk Ticaret Kanunu’nun 11’inci maddesine göre, bir işletmenin devri sırasında, işletme değeri olarak verilen para (Peştemaliye) geçerli sayılmaktadır. Uygulamada işletme değeri; ticarette ün kazanmış bir müessesenin başkasına devri halinde mevcut üne neden olan manevi değer veya müessesenin bulunduğu yörenin onur ve önemine karşılık olmak üzere ödenen bedel olarak tanımlanmaktadır. Bu kapsamda kira ilişkisinde, işletme değeri, hava parası olarak nitelendirilemez.

Ceza Koşulu

Kirada Ceza Koşulu, taraflardan birinin sözleşme hükümlerine aykırı davranması halinde, karşı tarafa ödenmesi kararlaştırılan ödemedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 179’uncu maddesinde, sözleşmelerde seçimlik veya ifaya ekli yahut caymaya dayalı ceza türlerinden herhangi birinin uygulanabileceği hususuna yer verilmiştir.

Bu genel kural yönünden kira ilişkisinde yasaklama bulunmadığı halde, yasanın konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili 346’ncı maddesinde, kiracı yönünden kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin hükmünün geçersiz olacağı ifade edilmiştir. Bu duruma göre, 346’ncı maddede sözü edilen yasaklama dışında, tüm kira türlerinde ceza koşuluna yer verilmesi mümkündür. Bu konuda uyuşmazlığa düşülmesi üzerine, hakkın dava yoluyla tespiti gerekecektir.

Aile Konutu

Eşlerin birlikte oturmaları amacıyla kiralanan taşınmaz, Aile Konutu olarak kabul edilmektedir. Buna ilişkin kira sözleşmesi eşlerden biri tarafından imzalanmış olsa bile sözleşmede imzası bulunmayan eşin durumu kiralayana yazılı şekilde bildirilmesi halinde, kendisi de sözleşmenin tarafı sayılır. O nedenle kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istediği takdirde fesih bildirimini her iki eşe de göndermesi gerekir. Öte yandan, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini, eşlerden biri, diğerinin rızası olmadıkça değiştiremez ve feshedemez.

Kira Sözleşmesinin İmar ve İnşa Nedeniyle Feshi

Kira sözleşmesinin İmar ve İnşa Nedeniyle Feshi sadece konut ve işyeri kirasıyla ilgilidir. Eğer kiralananın yeniden imar ve inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemlerin gerçekleştirilmesi de kiralananın kullanılmasını imkansız kılıp boşaltılmasını gerektiriyorsa, bu takdirde kiralayan, süre sonunda sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilecektir.

Kiracının, kanunda aranan koşullar çerçevesinde konut sahibi olması da kira sözleşmesinin feshi nedenidir. Ancak bu tür fesih sadece konut kirasına özgüdür. Yasal düzenlemeye göre; kiracının kendisinin yahut birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde, oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi dava açarak sonlandırma hakkını kullanabilecektir.

Bu sitede paylaşılan çalışmalar yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, Türkiye Barolar Birliği'nin ilgili düzenlemeleri uyarınca reklam, teklif, hukuki öneri veya danışmanlık teşkil etmez.

Popüler

Öne Çıkan

Yeni

Toplu İş Sözleşmesinin Yapılması Sürecinde Toplu Görüşmelere Kadar Yaşanan Yasal Prosedür
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Mayıs 2019
YLSY Öğrenim Programı Kapsamında Yurtdışında Lisansüstü Öğrenim Gören Öğrencilerin Karşılaştığı Hukuki Sorunlar
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
03 Mayıs 2019
İş Makinelerinin Mülkiyetinin Tespiti ve Tescili
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Mayıs 2019
Doktorların Kamu Hastanelerinde ve/veya Özel Hastanelerde Çalışma Halleri
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
09 Mayıs 2019
Kamulaştırma Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
11 Mayıs 2019
Trafik Kazaları Sonrasında Karşılaşılan Hukuki Süreç ve Problemler
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Mayıs 2019
Aldatan Eşin Sevgilisinin, Aldatılan Eşe Manevi Tazminat Ödemesi Hakkında
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Mayıs 2019
Karşılıksız Çek Şikayetinde Başvuru Hakkı ve Şirket Yetkilisinin Belirtilmesi
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Mayıs 2019
Konkordato Halinde İşçi Alacaklarının Durumu
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
21 Mayıs 2019
Konkordato Nedir?
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
24 Mayıs 2019
Tahkim Nedir?
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
26 Mayıs 2019
Kişiler Hukukuna İlişkin Davalar
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
29 Mayıs 2019
Kredi Kullanımında Hayat Sigortasının Yapılması Durumu, Vefat Eden Kişinin Kredi Borcuna İlişkin Mirasçıların Karşılaştığı Problemler
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
01 Haziran 2019
Lex Mercatoria And Arbitration
Fatmira MULAJ - Hukuk Danışmanı
03 Haziran 2019
Maçlarda Görev Alan Polis Memurlarının Harcırah Alacağı
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
06 Haziran 2019
Medeni Hukukun Tanımı ve Kapsamı
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
08 Haziran 2019
Milletlerarası Tahkimde Ayrılabilirlik İlkesi
Fatmira MULAJ - Hukuk Danışmanı
11 Haziran 2019
Miras Hukukunda Ortaklığın Giderilmesi Davası (Paylaşma Davası)
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
14 Haziran 2019
Miras Hukukuna İlişkin Dava ve Talepler
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
16 Haziran 2019
Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Davası
Av. Aydın Ebrar GÜNAL
19 Haziran 2019