A) İhalenin Feshini İsteyebilecek Kişiler

İhalenin feshi talebinde bulunmak için yasal hakkı olan kişileri aşağıdaki şekilde sınıflandırabiliriz.

Menkul

1. Borçlu
2. Satış İsteyen Alacaklı
3. Pey Sürmek Suretiyle İhaleye Katılan

Gayrimenkul

1. Borçlu
2. Alacaklı
3. Tapu Sicilindeki İlgililer
4. Pey Sürmek Suretiyle İhaleye Katılan

B) Süre

Şikayet süresi 7 gündür. Şikayet süresi ihalenin/satışın yapıldığı tarihten başlar. Şikayetçiye satış ilanı tebliğ edilmemiş ya da usulsüz tebliğ edilmişse, satılan malın esaslı vasıflarında hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının daha sonra öğrenilmesi halinde; öğrenme tarihinden başlar. Her halükarda bu süre 1 yıl ile sınırlıdır. İhale tarihinin üzerinden 1 yıl geçmesi ile hiçbir şekilde ihalenin feshi istenemez.

C) Yargılama Usulü

İhalenin feshi istemi bir nevi şikayet olup, harca tabidir. İhalenin feshi talepleri duruşmalı olarak incelenmelidir. İhalenin feshi davalarında HMK.’nın işlemden kaldırmaya ilişkin hükümleri uygulanmaz. Taraflar ihalenin feshi nedeni olarak dayandıkları maddi vakıaları tanık dahil her türlü delil ile ispatlayabilir. Mahkeme mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Tarafların bildirdiği her türlü delili toplar ve değerlendirerek gereken kararı verir. Hakim kendisi de re’sen delil toplayabilir ve tanık dinleyebilir. İhalenin feshi davasına müdahil olarak katılmak mümkün değildir. İhalenin feshi davasında feragat ve kabul mümkündür. Ancak, kabulün sonuç doğurabilmesi için tarafların tümü tarafından yapılması elzemdir. Yargılama sonunda hükmedilecek vekalet ücreti maktudur. Davanın esasa ilişkin nedenlerle reddi halinde şikayetçi aleyhine ihale bedelinin %10 ‘u oranında para cezasına karar verilir. (İcra takibi konut finansmanından kaynaklanan alacak için yapılmışsa bu oran ihale bedelinin %20’sidir.)

D) İhalenin Feshi Nedenleri

İhalenin feshi davasının ikame edileceği durumları 4 başlık altında toplayabiliriz.

• Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler
• İhale Aşamasındaki Hatalı İşlemler
• İhaleye Fesat Karıştırma Hali
• Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşmüş Olduğu Haller

1) Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler

• Satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi durumunda (Dosyada vekil varken asile tebligat yapılması hali de usule aykırıdır.)
• Taşınmaz satışlarında ilanlar ile satış tarihi arasında 1 aylık süre bulunması
• Satışa esas kıymet takdirinin üzerinden 2 yıldan fazla süre geçmesi
• Kıymet takdirine yönelik itirazın incelenmeksizin reddine karar verilmesi
• Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin kalkmış ya da takibin düşmüş olması

2) İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler

• İhalenin ilanda belirtilen gün ve saate ve yasal prosedüre uyulmadan yapılması
• İhalenin ilanda belirtilen yerde yapılmaması

3) İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması

İhaleye katılımın engellenmesi, malın gerçek değerine satılmasını, ihalenin sağlıklı ve normal şartlarda yapılmasını engelleyici dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan her türlü davranışlarda bulunulması fesat oluşturur.

Fesat ancak şikayetçi tarafından ileri sürülmesi halinde ihalenin fesih nedeni yapılabileceğinden mahkemece resen nazara alınamaz.

4) Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması

Satılan malın ilanda ve şartnamede gösterilen özellikleri taşımaması ve bu şekilde alıcının yanıltılması alıcı tarafından ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülebilir.

E) İhalenin Feshi Kararı Verilmesi

İcra Mahkemesince ihalenin feshine karar verilebilmesi için, şikayetçinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle menfaatinin zarar gördüğünü ispatlaması zaruridir. Emsal yargı içtihatlarına göre ihale bedelinin satışa konu malın muhammen bedelini karşılaması durumunda, zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Bu durumda dava şartı yokluğu nedeniyle ihalenin feshi istemi reddedilmelidir. Bu halde de para cezasına hükmedilmeyecektir.

İhalenin kesinleşmesi ve taşınmazın alıcı adına tapuya tescil edilmesi üzerine alıcının talebi üzerine taşınmazda bulunanların, taşınmazı tahliye ve teslim etmeleri için kendilerine bir tahliye emri gönderilir. Satış talimat icra dairesince yapılsa bile tahliye emri asıl icra dairesince gönderilir. Üçüncü kişi gönderilen tahliye emrinin tebliği üzerine tebliğ tarihinden itibaren 7 günlük sürede icra mahkemesine şikayette bulunabilir.

Resmi bir belge ile; hacizden veya ipotekten evvel yapıldığını ispatladığı bir sözleşmeye dayanarak taşınmazda bulunduğunu ispatlarsa, İcra mahkemesince şikayet kabul edilir ve tahliye emri iptal edilir. Aksi halde şikayet reddedilir. Borçlu ve borçluya tebaan taşınmazda bulunanlar 3. kişi sayılmayacağından tahliyeleri gerekir.

*Yazımız emsal yargı kararları ve güncel yasal mevzuat hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.